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논문KCI 등재

우리나라 부동산펀드의 성과 측정에 관한 연구

A Study on the Measuring of Real Estate Fund Performance in Korea

이용만|송요섭
한국주택학회 (Korean Association For Housing Policy Studies)|2011.08|주택연구 (Housing Studies)|제19권 제3호|pp. 49-75

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Sharpe Ratio부동산펀드Real Estate Fund샤프비율파마-프렌치 3요인 모형위험조정 초과수익률펀드성과측정Risk-adjusted Excessive ReturnsFund Performance MeasurementFama-French 3 factors model

초록

본 논문에서는 비조건부 단일요인 모형과 다요인 모형을 중심으로 우리나라 부동산펀드의 성과를 측정해 보았다. 단일요인 모형에서는 샤프비율과 정보비율, 그리고 젠센의 알파 모형을 사용하였고, 다요인 모형으로 Fama and French(1993)의 3요인 모형과 Carhart(1997)의 4요인 모형을 사용하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 샤프비율과 정보비율을 가지고 부동산펀드의 성과를 측정해 본 결과, 사모펀드보다 공모펀드의 성과가 우수하였으며, 대출채권형 펀드보다 임대형 펀드의 성과가 우수하였다. 이런 결과는 기존 연구와 어느 정도 일맥상통한 결과이다. 둘째, 젠센의 알파를 보면, 벤치마크 수익률에 관계없이 공모펀드가 사모펀드보다 우수하였고, 임대형 펀드가 대출채권형 펀드보다 우수한 것으로 나타났다. 의 추정치 부호를 보면, 벤치마크 수익률이 코스피 주가수익률이든 회사채수익률이든 양의 값을 보이고 있어서, 부동산펀드는 위험조정 후에도 초과수익률을 갖고 있음을 확인할 수 있었다. 셋째, 비조건부 3요인 모형이나 4요인 모형으로 값을 추정해 본 결과, 젠센의 알파 값과는 다른 결과를 보였다. 공모펀드 보다 사모펀드의 추정치가 컸고, 임대형보다 대출채권형 펀드의 추정치가 컸다. 공모펀드나 임대형 펀드의 위험조정 초과수익률이 젠센의 알파 모형에서 높게 나타난 것은 펀드 매니저의 능력 때문이라기보다는 성장 요인이나 모멘텀 요인과 같은 부동산펀드의 특성 때문에 나타난 것이라고 할 수 있다. 결국, 부동산펀드는 양의 위험조정 초과수익률을 갖고 있고 이 중에서도 임대형 펀드와 공모펀드의 위험조정 초과수익률이 상대적으로 높은 것으로 나타났지만, 이런 양의 위험조정 초과수익률은 펀드매니저의 능력 때문이라기보다는 부동산펀드의 특성 때문이라고 할 수 있다.

Abstract

This study explored performance of real estate funds by measuring and analyzing risk adjusted excessive returns. Results were summarized as follows. First, analysis of Sharp ratio and Information Ratio revealed that public offering fund was better in public vs. private, while equity type fund was better in mortgage vs. equity. For Jensen's alpha, public offering fund showed better outcome than private offering fund whereas the performances of equity type fund were more successful. Second, the measurements by using KOSPI returns, corporate bond yields, and the average returns of all the real estate funds as a benchmark index showed different results depending on the index used. In summary, the attempt to classify the real estate funds and measure their performance in Korea first made in this study will not only serve as a guideline both to investors for their fund selections and to fund management firms for management, but also provide a foundation for measuring performance, which will eventually make an important contribution to the future development of the real estate fund industry.

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