전세가격지수의 평활화와 전세거래량-서울지역 공동주택을 중심으로-
Smoothing of Jeonse Rental Price Index and Jeonse Transaction Volume - The Case of Condominiums in Seoul -
1
조회
0
다운로드
2
인용
0
참고문헌
키워드
초록
본 논문에서는 조사가격에 기반한 한국감정원(KAB)의 전세가격지수가 평활화 문제를 안고 있는지 여부를 확인하기 위해, 반복매매가격지수방법으로 실거래 전세가격지수를 작성한 후, KAB 전세가격지수와 비교해 보았다. 그리고 거래량의 많고 적음에 따라 평활화 정도가 다른지를 분석하였다. 2011년부터 2017년까지의 서울시 아파트 전세가격지수를 분석 대상으로 삼았다. 분석결과, KAB 전세가격지수는 낮은 변동성을 갖고 있으며, 1개월 정도의 시차를 두고 실거래 전세가격지수를 뒤따라가는 것으로 나타났다. 그리고 지수 변동의 상당부분은 실거래 전세가격지수의 변동에 기인하는 것으로 확인되었다. 이러한 평활화 현상이 경기상황에 따라 다르게 나타나는지를 확인한 결과, KAB 전세가격지수의 증가율은 전기의 두 지수의 증가율 격차를 30%정도 반영하여 조정되는 것으로 나타났다. 특히, 전세 거래량이 평균 이상일 때, 조정속도가 더 빠른 것으로 나타났다. 이에 따라 두 지수의 격차는 전세 거래량이 평균 이상일 때 더 빨리 좁혀 지는 것으로 확인되었다. 이는 평활화현상이 시장상황에 따라 비대칭적으로 일어나며, 조사자가 과거조사가격에 편의(bias)되어 있으면서도 실거래 양에 따라 실거래가격의 반영 정도를 달리하는 것을 볼 수 있다.
Abstract
To see whether the survey-based rental price index compiled by the Korea Appraisal Board(KAB) has the smoothing problem, we compare it with the transaction-based rental price index that we created on the repeat sales price index model in this paper. We further investigate if the degree of smoothing problem differs according to transaction volumes. These indexes are for the ‘Jeonse’ rental market of condominiums in Seoul from 2011 to 2017. Analysis shows that the KAB’s survey-based rental price index has low volatility and a time lag of about 1 month compared with the transaction-based rental price index. And we find that a significant portion of variations in the KAB’s survey-based rental price index reflects changes in the transaction-based rental price index. We also find that the KAB’s survey-based rental price index adjusts about 30% of the increase rate gap of the previous period between the two indexes. In particular, it adjusts faster during the periods that the transaction volumes are above average. As a result, the gap between two indexes narrows more quickly when the transaction volumes are above average. These findings imply that the smoothing effect is asymmetric depending on the market condition and that surveyors reflect the change of actual transaction prices differently depending on the transaction volumes although they anchor at previous survey prices.
참고문헌 (26)
- 박연우, "평가기반 아파트가격지수에서의 비대칭 평활화 현상에 관한 연구", 주택연구, 19(2), pp.23~46 (2011), 한국주택학회
- 방송희, "주택가격지수와 관련된 세 가지 에세이 : SPAR지수, 지수의 평활화, 주택가격과 거래량의 관계", 박사, 부동산학, pp.2010
- 심성훈, "아파트 실거래가격과 평가가격의 상호관계 연구", Journal of The Korean Data Analysis Society, 17(5), pp.2579~2593 (2015), 한국자료분석학회
- 전국주택가격동향조사 표본 및 통계 개편 방안 연구, "이상한", 국토해양부, ~ (2012)
- 이용만, "주택가격지수의 목적과 방법을 둘러싼 쟁점- 실거래가격에 기초한 지수를 중심으로 -", 부동산학연구, 13(3), pp.147~167 (2007), 한국부동산분석학회
- 이용만, "부동산시장의 이례현상들", 주택연구, 20(3), pp.5~40 (2012), 한국주택학회
- 이용만, "국민은행 주택가격지수의 평활화 현상에 관한 연구", 주택연구, 16(4), pp.27~47 (2008), 한국주택학회
- 이창무, "시세가격을 활용한 아파트 실거래가 반복매매지수 산정", 부동산학연구, 14(2), pp.21~37 (2008), 한국부동산분석학회
- 임재만, "부동산 지수의 측정오차에 관한 연구", 국토계획, 38(2), pp.77~87 (2003), 대한국토·도시계획학회
- 최성호, "아파트 실거래가와 거래량이 시세에 미치는 영향", 부동산학연구, 18(2), pp.5~18 (2012), 한국부동산분석학회[DOI]
- Cheng, Ping, Z. Lin, "Heterogeneous Information and Appraisal Smoothing", Journal of Real Estate Research, 33(4), pp.443~470 (2011)
- Cho, Youngha, "The Dynamics of Appraisal Smoothing", Real Estate Economics, 42(3), pp.497~529 (2014)
- Clayton, J., "Smoothing in Commercial Property Appraisal : Evidence from Individual Appraisals", Real Estate Economics, 29(3), pp.337~360 (2001)
- The CPI for Rent: A Case of Understated Inflation, "Crone, Theodore M.", FRB of Philadelphia, ~ (2006)
- Diaz, Julian, "A Longitudinal Examination of the Appraisal Smoothing Hypothesis", Real Estate Economics, 26(2), pp.349~358 (1998)
- Geltner, David M., "Smoothing in Appraisal-Based Returns", Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(3), pp.327~345 (1991)
- Geltner, David M., "Temporal Aggregation in Real Estate Return Indices", Real Estate Economics, 21(2), pp.141~166 (1993)
- Johnson, Paul, "UK Consumer Price Statistics: A Review", UK Statistics Authority, ~ (2015)
- Karanka, Joni, "Index of Private Housing Rental Prices, Historical Series", Office for National Statistics, ~ (2013)
- Lewis, Rhys, "Improvement to the Measurement of Owner Occupier’s Housing Cost and Private Housing Rental Prices", Office for National Statistics, ~ (2014)
- Quan, D. C., "Price Formation and the Appraisal Function in Real Estate Markets", Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), pp.127~146 (1991)
- Housing Rent and Japanese CPI - Bias from Nominal Rigidity of Rents -, "Shuimizu, Chihiro", IRES, ~ (2015)
- Siegel, Laurence B., "Real Estate Returns : A Comparison with Other Investment", Real Estate Economics, 12(3), pp.219~242 (1984)
- Wheaton, William C., "Income and Appraised Values : A Reexamination of FRC Returns Data", Real Estate Economics, 17(4), pp.439~449 (1989)