세계 주요국 주택가격의 폭발적 거품의 추정
An Estimation of Explosive bubbles in House Prices of Selected Countries
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초록
본 연구에서는 새로운 분석방법론을 이용하여 해외 4개국 주택시장을 대상으로 주택가격의 ‘폭발적 거품(explosive bubbles)’이 존재하는지를 분석한다. 1단계에서는 주택가격지수를 종속변수, 임대가격지수와 주택가격지수의 전기값을 설명변수로 하는 정보착오모형(information error model)을 추정한다. 2단계에서는 1단계에서 얻어진 오차항 중 양(+)의 값만을 거품항으로 인식한 후, 이를 와이불(weibull) 분포로 가정한 뒤 생존함수(survival function) 추정을 통해 형태모수()값이 2보다 큰 경우 폭발적 거품이 존재하는 것으로 판정하는 방법이다. 일본(84.04~18.01), 포르투갈(88.01~18.12), 잉글랜드(68.03~ 19.01), 미국(87.01~18.12)에 대한 분석결과, 일본은 위기 이후, 포르투갈과 잉글랜드는 위기 전후, 미국은 위기 이전에 폭발적 거품이 존재하는 것으로 나타났다. 거품의 생존기간에 영향을 미치는 요인으로서 일본과 포르투갈은 소득만 유의미한 반면 잉글랜드는 소득과 물가상승률이 유의미하였으나 미국은 어떠한 시장 기초요소도 유의미하지 않아 시장 기초요소와 무관한 외생적 거품으로 분석되었다.
Abstract
Using a new methodology that measures the existence of explosive bubbles in housing prices, analyzed herein are the housing markets of four selected countries. This methodology consists of two steps: (1) estimating an information error model that includes the housing price index as a dependent variable and the housing rental price index and the lag of the dependent variable as explanatory variables; and (2) regarding the error term with positive values obtained in the first step as a bubble term with the Weibull distribution, and estimating a survival function of the bubble term. If the shape parameter obtained in the second step by estimating the survival function is larger than 2, the bubble is interpreted as explosive. The empirical results of this study show that Japan, Portugal, England, and USA have had different periods with explosive bubbles (Japan: April 1984-January 2018; Portugal: January 1988-December 2018; England: March 1968-January 2019; and USA: January 1987- December 2018). Based on the time of the global financial crisis, the periods after the crisis for Japan, both before and after the crisis for Portugal and England, and before the crisis for USA turned out to be periods of explosive bubbles. Such countries also have different market fundamentals that can affect the survival periods of bubbles. It was found that only income for Japan and Portugal and income and inflation rate for England are statistically significant market fundamentals for explosive bubbles, but there is no statistically significant market fundamental for explosive bubbles for USA, which means it is prone to having exogenous bubbles.
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