주택 임대차 3법의 문제점과 대안 탐색
Problems of Housing Lease 3Acts and Alternatives
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본 논문은 2020년 입법된 주택 임대차 3법의 내용과 입법 이후 주택 임대 시장의문제점을 검토하여, 주택 임대 시장의 안정을 회복하는 방법에 연구의 초점이 있다. 주택 임대차 3법은 매매가 폭등과 주택 관련 세금의 대폭적인 인상에 따른 조세의 임대료 전가를 막기 위해 도입되었다. 이러한 목적을 달성하기 위해 계약 갱신 청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제의 세 가지 제도를 입법한 것이다. 그런데이들 제도의 도입에도 불구하고, 이후 임대차 시장의 가격 폭등과 물건 부족 현상, 암시장의 형성 등으로 제도의 유용성에 대한 논란이 커지고 있다. 이러한 문제점을고려하여 계약 갱신 청구권의 경우 집주인 거부권과 임차인의 계약 갱신 청구 사유간의 다툼을 법원의 판결로 결정하는 외국의 정당 사유제 방식으로 변경할 필요가있다. 또한 전월세 상한제의 경우에는 전국적인 적용보다는 대도시의 노후 임대주택 위주로 적용을 하고, 그 기준도 5% 고정 상한선이 아니라 소비자 물가 지수 등을 반영하여 신축적으로 적용할 필요가 있다. 나아가 계약 갱신 청구권과 전월세상한제를 분리해서 계약 갱신 청구권의 적용 범위는 넓히고 전월세 상한제는 단계적으로 확대하는 식으로 분리 적용하는 것이 바람직하다. 임대차 신고제의 경우도『민간임대주택에 관한 특별법』의 임대 데이터베이스와 통합하고, 주택 임대차 3 법의 적용 단계는 순차적으로 제도를 도입하여 적용 범위를 넓히는 방식이 더 바람직할 것이다.
Abstract
This paper focuses on reviewing problems of residential rental markets after legislations of housing lease 3Acts 2020, and finding policy alternatives to stabilize rental-market confusions. These legislations set the cause for preventing housing price bubbles and tax-shift to tenants. The government instituted housing lease 3 acts, i.e. , ‘Right to Request for Renewal’, ‘Rent Regulation’ and ‘Rent Declaration System’ in 2020. These institutions managed by advanced countries for a long time had been discussed for more 10-years in Korea until legislations in 2020. After these legislations, rental market situations deteriorated. Rent prices were soaring and the supply of rental housings was short. So there is a black market of rental housing. These phenomenons resulted from the introduction of the wrong system different in kind. Especially, ‘Chonsei’ is very different from foreign rental system. Still more, owner’s right to refusal for renewal is the most powerful right relative to tenant’s right to request for renewal. Right to request for renewal in Korea is not working right as that of foreign countries. So dispute of this act must be judged in court of law. A range of application of rent regulation is desirable to limit metropolitan regions and old housings. Simultaneously, the upper limit reference of rent regulation is needed to be flexible guideline like CPI, not fixed rate 5%. Fore more, right to request for renewal and rent regulation is separate, so right to request for renewal must be strengthened and rent regulation be weakened. Rent declaration system would be developed step by step to integrate that of registered landlords.
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