임대차에서의 연체차임의 공제
Deduction of Overdue Rent in Lease
0
조회
0
다운로드
6
인용
0
참고문헌
키워드
초록
부동산 임대차에 있어 지급되는 보증금은 차임채무 등 임대차에 따른 모든 채무를 담보하는 것으로 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 보증금에서 당연 공제된다. 차임채권에 대하여 압류 및 추심명령이 있는 경우 압류의 목적인 차임채권은 보증금에 의한 당연 충당을 예정한 채권이므로 추심권자도 그러한 제한을 받아 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 할 것이다. 또한 차임채권이 양도된 경우에도 보증금과 차임의 성질상 차임채무는 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 잔존하는 경우 보증금에서 당연 공제될 성질의 것이었고, 차임채권이 양도되더라도 그와 같은 성질은 유지가 되는 것이라고 보아야 할 것이므로 차임채권 양수인이 보증금에서 연체차임이 당연 공제되는 위험을 부담하는 것이 부당하다고 할 수 없고, 임차인은 연체차임이 공제된 나머지 보증금을 반환받더라도 불이익은 없고 임차인의 의사에도 부합한다고 할 것이므로 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 보는 것이 타당하다. 목적물의 양도로 임대인 지위가 양수인에게 승계되는 경우 목적물 양도 이전의 연체차임채권은 별도의 합의가 없는 한 양수인에게 승계되지 않는데, 그러한 정산절차가 없는 경우 양수인에게 승계되는 보증금은 연체차임을 공제한 나머지 금액이 아니라 보증금 전액이고, 양수인은 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 공제된 나머지 보증금을 반환하면 된다고 본다. 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하면서 연체차임이 보증금에서 당연 공제되는 것 또한 승계되어 이후 임대차 종료로 인한 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 해석하는 것이 보증금의 성질이나 임대인 지위 승계의 의미에 부합하고, 양수인과 임차인의 일반적인 의사에도 부합하며, 임대인이나 차임채권의 추심권자 등의 이해관계도 적절히 고려한 것으로서 타당하다.
Abstract
The deposit paid on real estate lease guarantees the compensation for the overdue rent and other debts. The overdue rent is deducted from the deposit at the time of return of the object after the termination of the lease without the lessor’s declaration of intent of deduction. If there is an attachment and collection order, the claim for rent which is the subject of the order is scheduled to be covered by the deposit, and the collection creditor is also subject to such restrictions. Therefore the overdue rent is deducted from the deposit at the time of return of the object after the termination of the lease. In addition, even if the claim for rent is transferred, the overdue rent is deducted from the deposit at the time of return of the object after the termination of the lease. It’s rationale is as follows. The overdue rent is subjected to be deducted from the deposit if it is remained until the return of the object after the termination of the lease from the legal nature of the deposit and the rent, and such a legal character is not changed when the claim for rent is transferred. Therefore it is not unreasonable that the transferee of the claim for rent bears the risk of the deduction of the overdue rent from the deposit. It is not disadvantageous for the tenant to receive the deposit after deduction of the overdue rent, and it meets the tenant's intention. When the lessor's status is succeeded to the assignee due to the transfer of the object, the overdue rent which occurred before the transfer of the object is not succeeded to the assignee unless they agree on it. In the absence of an agreement on the overdue rent, the assignee succeed the obligation to pay the full amount of the deposit, not the remaining deposit after the overdue rent has been deducted. And the assignee shall pay the remaining deposit after deduction of the overdue rent at the time of return of the object after the lease termination. The reason is as follows. It is consistent with the legal nature of deposit and the legal effect of succession of lessor’s status that the assignee takes the obligation of deposit repayment and the possibility of deduction of overdue rent at the time of return of the object after the lease termination, and the assignor is exempted from the obligation of deposit repayment. It meets the general intentions of the transferee and the tenant, and is also properly takes into account the interests of the lessor and the collection creditor.
참고문헌 (30)
- 곽윤직, "민법주해 XV 채권(8)" (1997), 박영사
- 곽윤직, "채권각론" (2003), 박영사
- 김상용, "민사법연구(7)" (2010), 법원사
- 김상용, "채권각론" (2016), 화산미디어
- 김용담, "주석민법 채권각칙(3)" (2016), 한국사법행정학회
- 김증한, "채권각론" (2006), 박영사
- 민일영, "주택·상가건물의 경매와 임대차" (2009), 박영사
- 법무부 민법개정자료발간팀, "민법개정총서4 2004년 법무부 민법개정안 채권편·부록" (2012), 법무부
- 법무부 민법개정자료발간팀, "민법개정총서10 2013년 법무부 민법개정시안 채권편 하" (2012), 법무부
- 송덕수, "신민법강의" (2019), 박영사
- 송덕수, "채권법각론" (2019), 박영사
- 양창수, "민법Ⅲ 권리의 보전과 담보" (2018), 박영사
- 윤철홍, "채권각론" (2009), 법원사
- 이은영, "채권각론" (2005), 박영사
- 지원림, "민법강의" (2019), 홍문사
- 권영준, "2017년 민법 판례 동향", 서울대학교 법학, 59(1), pp.421~550 (2018), 법학연구소[DOI]
- 김봉수, "압류되거나 양도된 차임채권도 임대차보증금에서 공제되는지에 관한 연구", 재산법연구, 26(2), pp.91~120 (2009), 한국재산법학회
- 김석우, "보증금", 법학논문집, 7 (1982), 중앙대학교 법학연구소
- 박준서, "민사재판의 제문제 제7권" (1993), 민사실무연구회
- 사동천, "주택임대인의 지위승계와 임차인보호", 민사법학, (38), pp.69~99 (2007), 한국민사법학회
- 손태원, "소멸시효가 완성된 차임채권과 임대차보증금반환채권 사이의 상계 내지 공제 가부", 민사판례연구, 40 (2018), 민사판례연구회
- 양창수, "2005년도 民事判例 管見", 서울대학교 법학, 47(1), pp.297~340 (2006), 법학연구소
- 이동원, "압류 및 추심명령의 목적이 된 연체차임이 임대보증금 반환시 공제되는지 여부", 대법원판례해설, (51) (2005), 법원도서관
- 이준현, "賃貸人에 의한 임차목적물의 讓渡와 賃貸借關係에 대한 영향", 비교사법, 11(2), pp.175~204 (2004), 한국사법학회
- 전경근, "연체차임의 공제 - 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 -", 법조, 66(4), pp.552~579 (2017), 법조협회[DOI]
- 전경근, "意思表示 없는 相計에 관한 연구 - 판례를 중심으로 -", 법학연구, 21(1), pp.37~65 (2010), 법학연구소
- 정병호, "대항력 있는 임대차 목적물 양도와 연체차임 등 공제 - 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 -", 법조, 67(2), pp.479~509 (2018), 법조협회[DOI]
- 조경임, "임대차보증금의 담보적 성격과 이론적 근거", 법조, 64(12), pp.143~188 (2015), 법조협회[DOI]
- 조경임, "임대차에서의 공제에 관하여", 법조, 63(11), pp.49~95 (2014), 법조협회[DOI]
- 최정인, "임대차보증금반환채무와 차임채권이 분리되는 경우 임대차보증금의 담보 범위 -대법원 2017. 3.22. 선고 2016다218874 판결-", 재판과 판례, 26 (2017), 대구판례연구회