대항력 있는 임대차 목적물 양도와 연체차임 등 공제 - 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 -
Transfer of the ownership of the leased commercial building or housing and the deduction of the rent overdue from the security deposit
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초록
대상판결은 대항력 있는 상가건물 임대차에서 임차건물이 경매로 제3자에게 매각된 경우 제3자(양수인)가 그 건물 소유권 취득 전에 발생한 연체차임 등의 공제를 주장할 수 있는가를 다루고 있다. 1심은 임차건물의 양도시에 이미 발생한 연체차임 등은 공제됨을 전제로 하여 판단하였다. 반면 원심은 임차건물 양도 전후에 걸쳐 연체차임 등채권이 공제되지도 않고 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되지 않으므로, 양수인이 공제할 수 없다고 판단했다. 그러나 대상판결은 양수인이 공제를 주장할 수 있다고 보면서 그것이 “당사자의 의사나 거래관념에 부합한다”고 판시하였다. 필자는 이 판결들 가운데 법리면에서나 의사해석의 측면에서나 1심판결이 상대적으로 낫다고 생각한다. 그 이유는 다음과 같다. 상가건물 임대차보호법 제3조 2항, 주택임대차보호법 제3조 4항에서 임차인이 대항력을 취득한 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 한 것은 법정 계약인수에 해당한다. 그러나 전 임대인의 연체차임 등 채권은 건물 양도시 함께 양도되지 않은 한 위 규정에 따라 건물양수인에게 승계되지 않는다고 보아야 한다. 전 임대인의 담보상실 또는 임차인의 이중지급의 위험을 배제할 필요가 있기 때문이다. 건물 양도로 인해 임대차관계 승계되나, 연체차임 등의 공제와 관련해서는 마치 전 임대인과 임차인 사이의 임대차관계가 종료한 것처럼 취급한다는 점에서 법률 규정의 목적론적 제한(teleologische Reduktion)이라 할 수 있다. 따라서 건물 양도 전에 발생한 연체차임 등은 건물 양도와 동시에 보증금에서 공제된다. 건물 양수인은 당초 임대차계약상 임차보증금에서 연체차임 등을 공제한 잔액 상당의 임차보증금 반환채무만을 승계한다. 이 사건처럼 건물 양도 전에 이미 연체차임 등 금액이 임차보증금액을 초과한 경우에는 승계할 임차보증금 반환채무가 없다. 물론 건물 양도시 연체차임 등 공제로 인해 발생하는 보증금 보충청구권은 건물 양수인에게 이전된다. 따라서 건물 양수인은 양수 즉시 임차보증금 부족분의 보충을 청구할 수 있고, 그 불이행으로 인해 임대차를 존속시키기 어려운 경우에는 임차인에게 채무불이행책임을 물을 수 있다.
Abstract
According to Article 3, section 2 of the Commercial Building Lease Protection Act and Article 3, Section 4 of the Housing Lease Protection Act a transferee of a leased building succeeds to the position of the landlord. It is a kind of legal transfer of contract. However, the debt of the former lease, such as rent overdue, should be considered to be not transferred to the assignee of building in accordance with the above provisions, unless they are transferred together by agreement of the parties. It is necessary to prevent the risk of the loss of the former owner’s security or the double payment of the tenant. This is a sort of teleological restriction in that despite the duration of the lease relationship the rent overdue is deducted from the security deposit, as if the former lease relationship were terminated. The legal succession of the lease is for the protection of the tenant, and it is not unfavorable to him, even if the rent overdue is excluded from the deposit. Therefore, transferee is obliged to return the deducted amount of deposit upon delivery of the building. Of course, the right of the old leaseholder to request a supplementary deposit, which arises due to the deduction of a rent overdue, will be transferred to the new owner of building. Thus, He can immediately claim the tenant to supplement the deposit, and hold him liable for the non performance.
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