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임대차보증금반환채권에 설정된 질권의 효력과 질권자의 우선변제권

The effect of the pledge and the pledgee’s right to preferential payment on a lease deposit claim

김영주
한국재산법학회 (THE KOREAN SOCIETY OF PROPERTY LAW)|2020.02|재산법연구 (THE JOURNAL OF PROPERTY LAW)|제36권 제4호|pp. 231-262|DOI 10.35142/prolaw.36.4.202002.008

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대항력우선변제권임대차보증금lease임대차계약lease deposit임대차보증금반환채권에 대한 질권임대차목적물의 양도the pledge right on a lease deposit claimeffect against any third personright to preferential paymenttransfer of ownership on a leased property

초록

임차인은 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 이를 통해 금융을 얻을 수 있다. 질권자는 임차인의 채권자들 중 우선적 지위에서 피담보채권을 변제받을 수 있으며, 민사집행법상의 강제집행 이외에 제3채무자인 임대인에 대한 직접 청구를 통해 보다 간이하고 실효적으로 권리를 행사할 수 있다. 이 글에서는 임대차보증금반환채권에 대해 질권을 설정한 경우 질권의 효력 및 질권자를 비롯한 이해당사자들의 법률관계와 관련하여 발생할 수 있는 몇 가지 쟁점에 관하여 검토한다. 첫째, 임대차보증금은 당해 임대차계약 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 한편 그 운용이익을 활용할 수 있는 금융적 수단으로 기능하며, 임대차보증금에 관한 사항은 임대차계약 내용의 일부를 이루고 별도의 계약으로 볼 것은 아니다. 둘째, 임대인이 질권자의 직접 청구 또는 추심이나 전부명령에 기한 권리행사에 응하지 않는다면 질권자는 임대인의 재산을 가압류하거나, 임대인에 대해 위 금원의 지급을 구하는 소를 제기하고 그 승소확정판결에 기해 경매개시신청을 하거나 이미 개시된 경매절차에서 배당요구를 하여야 한다. 셋째, 임차인이 관련 법률상 임대차목적물의 매각대금에 대해 우선변제권을 갖는 경우 질권자도 동일하게 우선변제권을 갖는다고 해석함이 타당하다. 이와 관련해 담보목적으로 임대차보증금반환채권을 양도한 사안인 대법원 2010다10276 판결 및 주택임대차법 제3조의2 제7항 등을 함께 검토할 필요가 있으며, 입법적 해결을 요한다. 넷째, 대항력 있는 임대차에서 임대차보증금반환채권에 질권이 설정된 후라도 임대인은 임대차목적물을 양도할 수 있으며, 이는 민법 제352조에서 정한 질권의 구속력에 반하는 것이 아니다. 임대차목적물을 양도한 임대인은 법정의 계약인수 법리에 따라 임대차보증금반환의무를 면하는데, 질권자는 양수인에게 승계된 임대차보증금반환채권에 추급하여 질권을 행사할 수 있다. 이 문제는 임대차보증금반환채권을 가압류한 사안인 대법원 2011다49523 판결과 같이 제3채무자 지위 승계의 관점에서 해석할 필요는 없다고 본다.

Abstract

The lessee often establishes the pledge right on a lease deposit claim for the purpose of loaning or financing. By establishing the pledge right on a lease deposit claim, the creditor can secure a priority position among the lessee's creditors and exercise the right more simply and effectively through direct claims to the third debtor in addition to the compulsory execution procedure under the Civil Execution Act. They have been discussed in this article, legal issues focused on the right and legal status of the pledgee when the pledge right is established on a lease deposit claim. The lease deposit is characterized as the means to secure all the obligations of the lessee arising from the lease, and to finance. The lease deposit is part of the contents of the lease agreement and is not a separate contract. The pledgee on a lease deposit claim may exercise own’s right upon the direct claim or the compulsory execution procedure. If the lessor does not pay voluntarily, the pledgee can put under provisional seizure about the property of the lessor, or file a lawsuit seeking payment of the above amount to the lessor. After then, the pledgee should request for dividend in the civil execution procedure. It is reasonable to interpret that in the case of the lessee having the right to preferential payment from the proceeds of the sale on the leased object, the pledgee should have the same priority. In this regard, it is necessary to consider “2010da10276” Case of the Supreme Court related to the transfer of a claim for collateral purpose, as well as the Article 3-2(7) of the Housing Lease Protection Act. Even after the pledge right on a lease deposit claim in the lease having the effect against any third person is established, the lessor may transfer the leased property, which does not run counter to the binding force of the pledge set forth in the Article 352 of the Civil Code. The lessor who transfers the leased property shall be exempted from the obligation to return the lease deposit in accordance with the contractual succession by the law, and the pledgee may exercise own’s right in the pursuit of the lease deposit claim carried forward to the transferee. It is not necessary to interpret the issue from the perspective of the succession of the third debtor status, such as “2011da49523” Case of the Supreme Court.

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