중국에서의 주택이중매매에 관한 소고 - 인민법원의 판결을 중심으로 -
A Study on the Dual Sales of House in China - Focusing on the Decision of the Court -
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초록
중국도 시장경제가 급속하게 발전하면서 경제가 큰 폭으로 성장하고 있으며, 지난 몇 년 사이 북경·상해·광주 등 대도시를 중심으로 한 주택가격은 급등하였고, 이에 따라 주택은 일반 가정이나 개인에 있어서 가치가 가장 큰 재산 중의 하나가 되었다. 중국정부에서 주택가격의 폭등을 억제하기 위하여 여러 가지 정책을 입안하고 있으나, 가격상승의 추세는 여전하고 부동산거래는 활발하게 진행되고 있다. 이러한 상황에서 주택의 매수인을 침해하는 사례도 늘어나고 있는데, 매도인이 제1매수인과 계약을 체결한 후 주택가격이 폭등함에 따라 다른 매수인과 계약을 체결하여 더 많은 이익을 취하려는 주택이중매매가 발생하고 있는 것이다. 중국에서의 주택이중매매는 두 가지의 유형, 즉 매도인이 주택을 제1매수인과 제2매수인에게 이중으로 매도하였으나 양자 모두 소유권이전등기를 하지 않는 경우와, 매도인이 주택을 이중으로 매매한 후 제2매수인이 등기를 한 경우로 나누어 볼 수 있다. 둘째의 경우에는 제2매수인이 선의인지 아니면 악의인지에 따라 구분하여 살펴보아야 하고, 제2매수인이 주택을 선의의 제3자에게 전매한 후에 제2매매계약이 무효가 된 경우, 선의의 제3자를 어떻게 보호할 것인가의 문제도 주어진다. 2012년 7월 1일부터 시행한 「최고인민법원의 <중화인민공화국 계약법>의 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 해석(3)」 제9조와 제10조는 동산의 이중매매에 대해서 구체적으로 규정을 두었으나, 부동산의 이중매매에 대해서는 규정하지 않았다. 그러므로 중국에서의 주택이중매매에 대해서는 여전히 물권법과 계약법 및 관련 사법해석을 중심으로 검토해야 한다. 주택이중매매를 실질적으로 살펴보기 위해서는 법규정에 대한 연구와 함께 무엇보다도 구체적인 사안을 분석해 보아야 한다. 이에 관한 중국법원의 판결은 변호사·법관 등 법조인들이 실무를 수행하는데 있어서 참고적 가치와 예측가능성을 높일 수 있는 기능을 할 것이다. 따라서 본 논문에서는 중국에서의 주택이중매매의 여러 유형에 대해 인민법원이 어떠한 판결을 하고 있는지를 중점적으로 살펴보고, 특별히 상품주택의 이중매매에 대한 손해배상의 문제와 선의의 매수인을 보호할 수 있는 방안에 대해서도 검토해보고자 한다.
Abstract
With the development of economy of China, the price of the house is harsh rising. For the family, the house becomes the most valuable real estate in China. So the impact of dual sales in house can not be ignored. To solve the problems of dual sales in house, firstly, it is important to make a distinction between the effectiveness of contract and registration. According to the Article 15 of the real right law of China, as regards a contract entered into by the related parties concerned on the creation, alteration, alienation or termination of the real rights of a realty, it shall go into effect upon the conclusion of the contract, unless it is otherwise prescribed by any law; and the validity of the contract is not affected, whether the real right has been registered or not. Secondly, it is necessary to analyze the relationship between the effectiveness of contract and the ownership on the different situations on the dual sales of house. And then, this paper will make an analyse of the punitive damages in the dual sales of the commercial building. Lastly, it analyzes the good-faith acquirement of China and Korea.
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