中国房屋双重买卖法律问题研究 —以人民法院判决为视角—
A Study on the Double Income Market in China
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초록
关于中国一般房屋的双重买卖，首先，要明确合同效力和登记效力的关系。当事人之间订立的引发不动产物权变动的合同一经成立，只要在内容上不违反法律、行政法规的强制性规定、公序良俗且当事人对于合同效力没有另外的约定，合同成立时即发生效力。登记与否也只是决定了物权变动的效力是否发生，不影响合同本身的效力。然后，要厘清合同效力和所有权归属问题。房屋双重买卖一般存在以下几种情况：第一买卖合同和第二买卖合同签订后，两买受人都没有进行房屋登记；第二买受人进行房屋登记时，第二买受人为善意或是恶意的情况。根据具体情况，分别确定房屋买卖合同的效力和房屋所有权归属。最后，关于商品房双重买卖的惩罚性赔偿责任问题。商品房的双重买卖所应适用的法律和规则与一般房屋的双重买卖所应适用的法律和规则相同，即合同效力、所有权归属和救济措施都是相同的。只是由于商品房双重买卖中，由于出卖人为房地产开发商，为保护弱势一方的买受人，特别引入了惩罚性赔偿责任条款。由于中国学界和实务界对是否应当引入惩罚性赔偿制度存在较大争议，所以本文将在商品房双重买卖中，重点讨论救济措施中的惩罚性赔偿责任。
Abstract
중국 일반주택의 이중매매에 대해서 우선, 계약의 효력과 등기의 효력 상호간의 관계를 명확히 할 것이 요구된다. 당사자 간에서 부동산물권변동의 합의가 있고, 내용상 법률과 행정법규의 강행규정 및 공서양속을 위반하지 않고 당사자가 계약의 효력에 대해서 다른 약정을 하지 않았다면, 계약 성립 시에 효력이 발생하게 된다. 등기여부는 물권변동의 효력이 발생하였는지 여부를 결정할 뿐 계약 자체의 효력에는 영향을 미치지 않는다. 다음으로, 계약의 효력과 소유권의 귀속문제를 명확히 할 필요가 있다. 주택이중매매는 일반적으로 다음과 같은 몇 가지 경우가 있다. 즉 제1매수인과 제2매수인이 매매계약 체결 후 모두 주택등기를 하지 않은 경우, 제2매수인이 등기를 한 때 제2매수인이 선의인 경우와 악의인 경우가 있는데 구체적 사정에 따라 주택매매계약의 효력과 주택 소유권의 귀속 문제를 구분하여 확정하여야 한다. 마지막으로, 상품주택 매매거래 중 매수인을 보호하려는 목적으로 징벌적 손해배상책임조항을 도입하였지만 징벌적 손해배상액에 대해서 많은 논란이 있다. 본 문은 상기의 문제점들을 연구하고자 한다.
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