中国物权法上建筑物区分所有权法律问题研究

Abstract

건축물구분소유권은 근현대 민법상에서 하나의 아주 중요한 제도이다. 근현대회에서 철골구조의 고층건물들이 급증하고 아파트가 성행하고 있다. 이에 따라 대륙법계의 독일, 프랑스, 일본, 한국, 스위스, 오스트리아 그리고 영미법계의 미국 및 중국의 홍콩 등은 모두 성문화된 건축물구분소유권법을 제정하였으며, 기타의 단행법 방식으로 건축물구분소유권제도를 확립하지 않은 국가들은 대부분 자신의 민법전에서 이러한 제도를 규정하였다. 2007년 3월 16일, 중화인민공화국 제10기 전국인민대표대회 5차회의에서 통과되고 2007년 10월 1일 부터 정식으로 시행된 ≪중화인민공화국물권법≫(이하, ≪물권법≫으로 약칭)은 중국 민사입법상에서 획기적인 의의를 갖고 있는 중요한 사건으로서 중국 민사입법이 정식으로 근현대 민법상의 이러한 중요한 제도를 승인하였으며 이로써 국제민사입법과의 연계를 실현하게 되었음을 의미한다. 건축물구분소유권 개념에 관하여 각국 또는 각 지구의 입법 및 학설의 설명은 각기 다르지만 실질내용은 일치하며, 모두 동일건축물내의 여러 소유권자가 건축물의 특정부분과 공유부분에 대해 가지는 권리를 가리킨다. 주요한 것으로 1원설, 2원설과 3원설 세 가지 관점이 있다. 1원설은 소위 “협의의 구분소유권설”로서 “단일요소설”이라 부르기도 하는데, 이에는 또 두 가지 서로 다른 관점, 즉 “전유권설(专有权说)”과 “공유권설(共有权说)”이 있다. 2원설은 소위 “광의의 구분소유권설”로서 “복합요소설”이라 부르기도 하는데, 이는 전유권과 공유권의 결합이다. 3원설은 소위 “최광의의 구분소유권설”로서 “3요소설”이라 부르기도 한다. 이러한 관점에 따르면 구분소유권은 전유부분소유권, 공유부분의 권리 및 공동관계로 인하여 파생된 구성원권리 등 3요소로 구성되어야 한다. 중국 ≪물권법≫ 제6장의 관련 규정에서 볼 수 있듯이, 3원설은 중국 ≪물권법≫의 입법정신에 부합되는 것이다. 구분소유권은 물권법의 부동산소유권의 일종 특수종류로서 필연적으로 우선 물권의 일반속성과 부동산소유권의 특징을 지니게 되고, 또 필연적으로 그 특정형식하에서의 특수성을 갖게 된다. 단지 이러한 일반속성은 건축구분소유권 특정형식하에 특수한 형식으로 나타나게 되는 것이다. 건축물구분소유권은 단독소유와 공동소유가 상호 결합되고 양자가 상호 의지하며 분리할 수 없다. 그러나 소유권의 배타성과 충분성은 일정한 제한을 받아야 한다. 건축물구분소유권의 객체는 건축물내의 전유(專有)부분과 공유(共有)부분 및 아파트단지내의 녹지(綠地), 차고(車庫), 관리용가옥, 오락서비스시설 등 부속시설을 포함한다. 전유권과 공유권은 상대적으로 독립되고 분리할 수 없는 권리이다. 상대적으로 독립된 권리로서 구분소유권자는 각각 행사할 수 있으며, 전유부분에 대해 전용의 권리를 행사하고 공유부분에 대해 고유의 권리를 행사한다. 건축물구분소유권을 구성하는 복합요소에 대해 건출물구분소유권자는 이를 분리해서는 안 된다. 이는 각국 입법에서 공인하는 원칙이다. 만약 전유권과 고유권 중의 어느 한가지라도 상실되면 건축물구분소유권은 존재할 수 없게 된다. 건축물구분소유권의 구조 중에서 전유권은 주도적인 지위를 차지하고 공유권은 부속적인 지위를 차지한다. 즉 전유권의 효력이 공유권에 영향을 미친다. 그리고 전유권은 공유권을 파생시키는 전제이고 전유권의 범위는 공유권의 범위를 결정한다. 그러므로 하나의 구분소유건축물 상에서 구분소유자가 전유권을 취득하게 되면 당연히 공유권을 취득하게 되며 동시에 관리권도 취득하게 된다. 물론 중국 ≪물권법≫이 건축물구분소유권에 대한 규정은 아직 너무 원칙적이고 간단하며, 일부 주요한 제도가 빠졌고 조문의 조작성도 그다지 강하지 않으며, 실무중에서 많은 건축물구분소유권 법률관계를 효과적으로 조정하기 어렵다. 경제가 발전하고 기술이 갈수록 새로워 짐에 따라 사람들의 구분건축물 이용차원은 부단히 깊어지고 범위도 부단히 넓어 지고 있으며 새로운 건축물구분소유권 법률관계도 부단히 생성되고 있다. 따라서 건축물구분소유권제도에 대해 진일보하게 완비해야 할 필요가 있다.