주택 투자심리 변화가 주택시장 구조 변화에 미치는 영향
Measuring Investment Psychology and Structural Changes in Korean Residential Property Market
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초록
주택시장은 크게 매매거래를 의미하는 자산시장과 임대거래를 의미하는 공간시장으로 분류되며 각 시장은 주택시장이 어떻게 작용하는지 나타낸다. 금융위기 이전에는 자산시장과 공간시장이 밀접한 관계를 가지며 동행하는 관계를 보여왔으나, 최근 자산시장에서 주택가격은 하락하고 거래건수는 줄어드는 반면 공간시장에서 전세가격은 상승하며 주택시장의 분명한 변화가 감지되고 있다. 본 논문에서는 시장의 변화 관찰을 위해 투자심리 지표를 계산한다. 투자심리 지표의 계산은 주택시장과 금융시장의 균형을 모형화하여 계산하는데 사용변수로는 주택담보대출금리, 수신금리, 전세/매매가격비율 그리고 기대인플레이션을 사용하였다. 시계열로 계산된 주택 투자심리와 주택매매가격과의 구조적 변화가 특정시점 이후 변화되었다는 가설을 검증하기 위해 여러 시계열 기법을 동원하여 분석한다. 먼저 Chow 단절점 검정을 통해 글로벌 금융위기를 구조적 변화시점으로 파악한 후 시계열의 안정성 검증을 위해 단위근 검정을 사용하고 그랜저 인과관계 검정을 통해 투자심리와 매매가격이 시계열적으로 예측가능한가를 분석한다. 마지막으로 공적분 검정 등을 통해 투자심리와 주택가격 사이의 장기균형 관계를 분석한다. 분석 결과, 글로벌 금융위기 이후 투자심리가 주택가격을 선행함과 동시에 장기균형까지 존재하여 이전 시장과의 구조적 변화가 관찰되었다.
Abstract
Asset market and Spatial market illustrate how residential property market works representatively. There had been close relationship between those two markets in South Korea before Global crisis in 2009. However, after the event, residential property market has not been able to trace rental market because of structural changes. In order to observe structural changes of the relationship, calculating investment psychology (Real Expected House Price Appreciation: REHPA) was conducted first. REHPA includes price-rent ratio, open interest rate and expected inflation. Furthermore we employed Chow’s break point test for determining breakpoint of residential property market, unit root test for time-series validity, Granger causality test for finding which series lead another. Finally, cointegration test to analyze the long-run equilibrium relationship between investment psychology and house prices. Through those test, we conclude that REHPA has leaded residential property market with stable long-run equilibrium only after the Global Crisis unlike before.
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