주택연금 가입 주택 포트폴리오 가격지수에 관한 연구
A Study on the Price Index of Housing Collateral Portfolio in JooTaekYeonKeum
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본 논문은 한국주택금융공사 주택연금 포트폴리오의 가격지수에 관한 연구다. 주택연금 포트폴리오 내 담보 주택이 빈번하게 거래된다면 주택연금 포트폴리오를 대상으로 가격지수를 만들어 볼 수 있다. 그러나 담보주택 매각은 주택연금 보증 해지사유가 된다. 따라서 기존 주택유형별, 지역별 가격지수를 이용하여 주택연금 포트폴리오를 구성하는 개별 주택의 가격을 조정할 수 있다. 2007년 10월부터 2010년 10월까지 국토해양부 아파트 실거래가 동 단위 지수를 이용하여 주택연금 포트폴리오 전국 아파트 가격지수를 계산하였다. 지수의 장기균형상태 연구의 방법으로는 GARCH 모델을 이용하였다. 시계열 상관 분석 결과 공사 포트폴리오의 가격 변화율과 국토해양부 및 국민은행 가격지수의 상관계수가 통계적으로 유의하였다. 또한 주택연금 포트폴리오 월별 변화율은 국민은행 지수나 국토해양부 지수에 비하여 변동성이 더 큰 것으로 나타났다. 다만 가격 하락 시에 주택연금 가입자가 증가하는 역선택 문제는 확인되지 않았다. 이를 통해 본 논문은 주택연금 위험관리의 정량적 지표를 제공하고자 한다.
Abstract
This study investigates the price index for collateral portfolios held by the Korea Housing Finance Corporation (HF). When individual homes in HF JooTaekYeonKeum collateral portfolios are sold repeatedly, we can construct a repeat-sales price index for such transactions. However, once an individual home is sold, the associated reverse mortgage contract must be terminated immediately. We therefore have to inflate and deflate the value of that individual home using an available price index with respect to location and property type. We calculate an HF portfolio price index from October 2007 to October 2010 using the Ministry of Land, Transport, and Maritime Affairs (MLTM) index and then analyze it by fitting it to a GARCH specification. This study finds that this HF index is a bit more volatile than either the MLTM or the KB indexes, even though both a correlation coefficient between the HF index and the MLTM index and a correlation coefficient between the HF index and KB index are statistically significant. However, we fail to provide statistically significant support for the adverse selection hypothesis. This paper provides a quantitative measure for risk management in JooTaekYeonKeum.
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