아파트 노후년수에 따른 비선형적 가격 효과에 대한 분석
Non-linear Price Effects of Redevelopment Options: Evidence from the Seoul Apartment Market
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초록
아파트의 시장 가치는 현 시점의 사용가치뿐 아니라 잠재적 개발이득에 의해서도 영향을 받을 수있다. 이는 재개발의 가능성이 있는 노후 아파트와 그렇지 않은 아파트 간에서 가격과 관련 변수의내생적 관계가 변화하는 현상이 나타날 수 있음을 의미한다. 본 연구는 헤도닉 가격분석에 기반한 두가지 실증분석 모형을 통해 노후 아파트에 나타나는 비선형적 가격 효과를 분석하였다. 서울시에서2022년 거래된 4,166건의 아파트 거래자료를 통해 분석한 결과, 잠재적 개발 이득으로 인한 비선형적가격 효과가 존재하는 것을 확인하였다. 첫 번째 모형은 일정 수준 이상 노후된 아파트에서 노후년수가가격에 미치는 부정적 효과가 감소하는 것을 보여주며, 두 번째 모형은 재개발 시 획득할 수 있는 잠재적용적률 수준이 노후 아파트에 대해서만 뚜렷한 양의 효과를 갖는다는 것을 보여주었다.
Abstract
The market value of an apartment is influenced not only by its current utility flow but also the economic potential of redevelopment. This dual influence results in nonlinear price effects, especially when comparing older apartments with redevelopment potential to those without. We employed two empirical models to analyze these nonlinear effects. Based on a sample of 4,166 apartment transactions in Seoul, we established that the negative impact of housing age on price significantly diminishes for old apartments. Additionally, the anticipated increase in the floor area ratio owing to redevelopment plays a crucial role in determining the value of older apartments.
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