서울시 오피스 매매가격지수 개발에 관한 연구
Development of a Transaction-Based Office Price Index in Seoul
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초록
이 연구는 헤도닉 모형을 이용하여 서울시 오피스 매매가격지수를 개발하는 것을 목적으로 한다. 분석 자료로 부동산 투자자문회사인 (주)SAMS가 제공한 서울시의 2000년~2004년 오피스 실거래 가격 자료를 이용하였다. 오피스 매매가격과 평당 매매가격, 임대료를 종속변수로 하는 헤도닉 모형들을 추정한 결과, 도심권 또는 강남권 입지, 빌딩 높이의 증가, 인텔리전트 빌딩시스템은 매매가격(또는 평당 매매가격)에 긍정적 영향을 주는 반면 건축면적 증가는 부정적 영향을 주는 것으로 나타났다. 오피스 빌딩의 전용율과 지하철역 시간거리는 임대료에는 유의한 영향을 주지만 매매가격(또는 평당 매매가격)에는 유의하지 않은 것으로 나타났다. 헤도닉 모형의 계수 추정치를 이용하여 오피스 매매가격지수와 평당 매매가격지수, 임대료지수를 산정한 결과 오피스 매매가격은 5년간 50.9% 상승한 것으로 나타났다. 이는 2000년부터 2004년까지 반년에 평균 5.2% 상승한 것을 의미하며 동기간의 주택가격 상승률 5.1%보다 더 높은 값에 해당한다. 오피스 평당 매매가격의 상승률은 매매가격지수 추정치 보다 낮은 5년간 37.1%로 나타났는데, 이는 반년에 평균 3.8% 상승했다는 것을 의미한다. 오피스 임대료 상승률은 매매가격 상승률보다 훨씬 낮은 수준인 5년간 14.8%, 반년 평균 1.9%로 나타났다. 이 연구의 학술적 의의는 무엇보다도 실거래 가격 자료를 이용하여 서울 오피스 시장의 매매가격지수를 다룬 최초의 연구라는 점에 있다. 또한 이 연구는 최근의 주택가격 급등과 비교될 수 있는 오피스 가격 급등을 실증적으로 확인했다는 점에서 정책적, 실용적 의미를 가진다.
Abstract
The purpose of this paper is to estimate the transaction-based office price index of Seoul from 2000 to 2004. Dataset including transaction information and physical characteristics of office buildings is supported by SAMS corporation. This paper first carries out a hedonic analysis and then estimates a office price index. The results of hedonic analysis are as follows: Sale prices per unit of Central Business District and Kangnam District were higher than Yeoido. The height of building and the intelligent building system have positive effect on sale price but the footprint area of building has negative effect. Transaction-based office price index is estimated by using coefficients of hedonic equation and it shows that the sale price of 2004 rose 50.9% as compared with 2000 and this equals rising at a rate of 5.2% in a half year from 2000 to 2004. This paper is the first study to use transaction-based data to estimate a office price index of Seoul and the result is to be a help for office investment and policy-making process.
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