위험조정모형을 활용한 미국 REITs의 부동산 유형별 성과 분석
Analysis of Real Estate Investment Trusts’ Performance By Risk Adjustment Model
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초록
본 연구의 목적은 위험조정모형을 활용하여 미국 REITs의 부동산 유형별 성과 특성을 분석하는 것이다. 특히, REITs의 성과가 성장기, 정체기, 금융위기기에 각각 어떻게 차별적인 지를 살펴본다. 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째로, 초과 종합수익률의 관점에서 REITs 부동산 유형별 성과를 보면, 1기와 2기에는 정(+)의 초과 성과가 발생한 반면, 3기에는 부(-)의 초과 성과가 나타난다. 금융위기 시기인 3기의 경우, 부(-)의 수익률이 발생한 뿐만 아니라 수익률의 변동성도 큰 것으로 나타난다. 둘째로, 자본자산가격결정모형에 의해 추정한 베타값을 보면, <분석모형 ①>의 결과에서 평균적인 REITs에 비해 호텔, 지역몰, 상업모기지는 고위험-고수익 특성을, 자유입지, 아파트, 조립식주택, 특수목적 부동산은 저위험-저수익 특성을 가진 것으로 나타난다. <분석모형 ②>의 결과를 보면, 금융위기 하에서 투자상품으로서의 REITs의 성격이 저위험-저수익에서 고위험-고수익으로 변화하고 있다. 마지막으로, 위험조정모형 추정결과를 보면, <분석모형 ①>과 <분석모형 ②> 모두 체계적 위험은 요구수익률에 정(+)의 영향을 미치는 반면, 비체계적위험은 요구수익률에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타난다. 위험조정모형을 통해 도출된 요구수익률을 실제수익률과 비교한 결과, 헬쓰케어 부문이 가장 높은 정(+)의 성과를 보이고 있다.
Abstract
This study aims at analyzing the performance of Real Estate Investment Trusts(REITs) by Risk Adjustment Model. The main results are as follows. Firstly, most property types of REITs gain positive(+) excess overall returns at first and second period. On the contrary, most property types of REITs gain negative(-) excess overall returns and their standard deviations are larger at financial crisis period. Secondly, lodging, regional mall and commercial mortgage show lower risk-lower return, and freestanding, apartment and specialty show higher risk-higher return than average REITs, according to the CAPM results of <analysis model ①>. Moreover CAPM results of <analysis model ②> show the characteristics of REITs as investment commodities changes into higher risk-higher return for financial crisis period. Lastly, risk adjusted demanded returns of REITs are affected positively(+) by systemic risks and negatively(-) by unsystemic risks, according to the Risk Adjustment Model results of both <analysis model ①> and <analysis model ②>. Comparing risk adjusted demanded returns of REITs with their realized returns, healthcare reveals the largest outperformance.
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