한국의 주택건설투자의 결정요인 분석
Which determines new housing supply? Demand versus Supply
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초록
본 연구는 한국 주택건설투자의 결정요인을 주택가격(수요)과 주택공급 이동요인의 영향으로 나누어 분석하고, 시기별로 이러한 요인들의 영향력이 변하였는지 살펴보았다. 도구변수 추정에 의한 분석 결과, 전체 분석기간(1988q1-2017q3) 중 주택가격이 주택공급의 가장 중요한 결정요인인 것으로 나타나 선행연구들의 결과를 지지하였다. 한국의 특수성을 반영하여 공공택지 공급의 영향을 추가하였는데, 공공택지 공급으로 인한 영향이 주택가격에 의한 영향의 약 80%에 이를 만큼 큰 것으로 나타났다. 이러한 요인들의 중요도는 분석기간에 따라 크게 달랐다. 전기(1988q1-2005q4)에는 주택수요 이동을 대변하는 주택가격의 영향이 유의하였으나, 후기(2006q1-2017q3)에는 유의하지 않았다. 후기에는 공공택지 공급면적의 설명력이 전기와 마찬가지로 유지되는 가운데 건축비용 요인이 중요한 역할을 하였다. 전기에는 상대적으로 수요 측 요인(demand driven)이 주택공급의 변동을 잘 설명하였으나, 후기에는 공급 측 요인(supply driven)의 영향력이 더 강해진 것으로 풀이된다. 주택건설투자 증가율과 주택건설투자의 상대가격 증가율 간의 관계가 전기에는 양(+)으로 나타나다가 후기 들어서 음(-)으로 전환된 점은 이러한 회귀분석 결과를 뒷받침한다.
Abstract
This paper analyzes the determinants of Korean residential investment by dividing it into demand and supply using instrumental variable regressions. It turned out that housing prices reflecting demand pressure were the most important determinants of residential investment during the whole sample period (1988q1-2017q3). We add public supply of residential areas as an important policy variable. The effect of the public supply of housing sites on residential investment was large enough to reach about 80 percent of the impact of housing prices. The importance of demand and supply factors has varied significantly over the analysis period. Demand factor reflected in housing prices accounted for the major variations of residential investment in the preceding period (1988q1-2005q4), while supply factors such as construction costs, and public supply of residential areas were more significant in the later period (2006q1-2017q3). This result is additionally supported by the fact that correlation between residential investment and the relative price of residential investment turns into negative from positive in the latter phase.
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