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국내 연기금의 미국 상장 리츠를 활용한 부동산 투자 액티브 운용전략에 관한 연구

A Study on the Active Management Strategy of Real Estate Investment Using U.S. listed REITs for Domestic Pension Funds

노상윤
한국경제통상학회 (The Korean Economic and Business Association)|2020.05|경제연구 (Journal of Economics Studies)|제38권 제2호|pp. 61-87

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기관투자자REITs리츠대체투자연기금포트폴리오 효과Alternative InvestmentPension FundInstitutional InvestorsPortfolio Effect
주제분류경제학

초록

본 연구는 연기금과 공제기금 등의 공적 기관투자자들이 상장 리츠 시장을 통해 부동산 투자에 있어서 액티브 운용하는 전략 방안을 소개하고 있다. 이를 위해 미국 상장리츠 17개 섹터의 2009년 2월27일부터 2020년 2월 28일까지 주간시계열을 기초로 수익률을 산출한 후, 정량적 임계수준을 설정하여 정상시장과 급등락 시장 상황 하에서 각각 베타를 산출하였다. 베타의 정교한 산출을 위해 필요한경우 GARCH-M모형을 활용하였다. 연구결과 정상 시장 상황과 비정상적인 시장 상황에서 연기금과공제회가 전개해야 할 투자전략은 다음과 같다. 첫째, 정상 시장 상황에서는 S&P500과 상관성이낮은 리츠 섹터들에 대한 분산투자로 일반 주식 중심 포트폴리오의 위험을 분산하고 수익을 제고하는노력이 필요하다. 둘째, 주식시장이 급락하는 경우 가장 민감하게 급락하면서도 반등 시에 상대적으로 둔하게 상승하는 리츠 섹터들에 대한 투자비중을 축소해야 한다. 셋째, 특히 경제위기 상황에의해 급락하는 장세에서 상대적으로 하락 동조화 성향이 적지만, 반등 장세에서 민감하게 급등하는리츠 섹터들을 선별하고, 급락과 급등 과정에서 분할매수를 통해 이들 리츠 섹터들의 투자비중을확대해야 할 것이다. 본 연구에서 제시하는 역사적 시계열 분석방법을 기초로 한 리츠를 활용한부동산 투자의 액티브 운용방안은 향후 우리나라 공적연기금의 대체투자 전략수립이 새로운 패러다임으로 전환하는 데에 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.

Abstract

This study introduces strategies for public institutional investors such as pension funds and deduction funds to actively operate their real estate investments through the listed REITs market. For this purpose, the yield was calculated based on the weekly time-series from February 27, 2009 to February 28, 2020 for 17 sectors of listed REITs in the U.S., and then the quantitative threshold level was set to calculate beta under normal and abnormal market conditions, respectively. The GARCH-M model was used if necessary for the calculation of robust beta. As a result of the study, the investment strategies that pension funds and deduction funds should develop under normal market conditions and abnormal market conditions are as follows. First, under normal market conditions, the portfolio efforts should be made to diversify the risk of a general stock-oriented portfolio and increase revenue from diversified investments in REITs sectors that are less correlated with the S&P500. Second, if the stock market is the bear market, the proportion of investment in REITs sectors, which plunge most sensitively but rise relatively slowly in the bull market, should be reduced. Third, although there are relatively few downward synchronizations in the market, especially in the economic crisis situation, it will be necessary to select the REITs sectors that soar sensitively in the bull market and expand the investment weight of these REITs sectors through buying on scale in the process of plunging and soaring. Based on the historical time-series analysis method presented in this study, the active management method of real estate investment using listed REITs is believed to help the new paradigm shift in developing alternative investment strategies for public funds in Korea in the future.

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