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연기금 상장리츠 투자의 포트폴리오 효과와 투자전략

Portfolio Effect and Investment Strategy of Pension Fund’s Listed REITs Investing

노상윤
한국부동산분석학회 (Korea Real Estate Analysts Association(Kreaa))|2022.03|부동산학연구 (Journal of the Korea Real Estate Analysts Association)|제28권 제1호|pp. 63-85|DOI 10.19172/KREAA.28.1.5

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투자전략대체투자연기금포트폴리오 효과Investment Strategy상장리츠Listed REITsAlternatives InvestmentPension FundsPortfolio Effects
주제분류경제학

초록

최근 국민연금을 비롯한 국내 연기금들은 상장리츠에 대해 많은 관심을 가지고 투자를 준비하거나 확대하고 있다. 본 연구는 상장리츠를 활용하여 국내 연기금들이 기존 보유 포트폴리오의 위험조정수익을 개선시킬 수 있는 방안을 소개하고, 그 실증적 근거를 제시하였으며, 기존 보유 포트폴리오에 상장리츠를 편입하는 것과 관련한 합리적인 투자전략을 제시하였다. 이를 위해 본 연구에서는 Visual Capitalist가 1985년부터 2019년까지 총 35년 동안 작성한 주식과 채권 자산군 내 하위 자산 섹터, 그리고 상장리츠의 배당 재투자를 가정한 인플레이션 조정 총수익률 연간시계열을 수집하였다. 그리고 전술적 자산배분 전략으로 상장리츠를 일반 주식과 채권으로 구성된 포트폴리오에 편입할 때의 기대효과를 위험조정수익 측정지표인 샤프비율 최대화 모형을 Matlab을 활용하여 분석하였다. 주요 연구 결과들은 다음과 같다. 연기금과 개인투자자들이 위험 선호에 따라 상대적으로 안정적이거나 고위험 자산들로 구성한 포트폴리오 모두에 리츠를 추가로 편입하면 위험조정수익을 개선시킬 수 있다. 체계적인 투자전략을 수립하여 국내 연기금들이 상장리츠를 활용한 대체투자를 확대하기 위해 필요한 투자전략은 다음과 같다. 첫째, 자산군 분류(Asset Classification) 문제에 있어 상장리츠는 주식 자산군에 편입하는 것이 합리적이다. 둘째, 상장리츠를 주식 자산군에 편입할 때, 주식 자산군의 약 38.61%를 투자비중 목표로 설정할 것을 제시하고, 연기금 전체 포트폴리오의 약 19.3%를 상장리츠 투자비중 목표로 설정할 것을 제안한다. 셋째, 상장리츠투자에 있어 적절한 정책 및 성과평가 벤치마크는 개별 연기금의 리츠투자 전략에 기초하여 사용자 지수(Customized Index)를 활용하는 방안을 제안한다.

Abstract

Domestic pension funds, including the National Pension Service, have recently shown interest in listed REITs and are in fact preparing or expanding investment in listed REITs. This study introduces ways to improve risk-adjusted returns of holding portfolios by utilizing listed REITs. The empirical basis for these measures is also presented. In addition, a reasonable investment strategy related to incorporating listed REITs into the holding portfolio is presented. To this end, an annual time series of inflation-adjusted total returns assuming dividend reinvestment prepared by Visual Capitalist covering 35 years from 1985 to 2019 is collected. This includes the sub-asset sectors within the stock and bond asset classes, and the yields time series of listed REITs. In addition, as a Tactical Asset Allocation(TAA) strategy, the expected portfolio effect of incorporating listed REITs into a portfolio composed of general stocks and bonds is calculated. The Sharpe ratio maximization model, an indicator of risk-adjusted returns, is analyzed using matlab. The main research results are as follows. Investment in listed REITs via TAA can be incorporated into a portfolio of relatively stable or high-risk assets by pension funds depending on risk preferences to improve risk-adjusted returns. The investment strategies necessary for domestic pension funds to expand alternative investments using listed REITs by establishing a systematic investment strategy are identified as follows. First, in the issue of asset classification, it is reasonable to incorporate listed REITs into the stock asset class. Second, when incorporating listed REITs into the stock asset class, it is suggested that about 38.61% of the stock asset class be set as the investment share goal. In addition, it is proposed to set about 19.3% of the pension fund's total portfolio as the target of investment in listed REITs. Third, the appropriate policy and performance evaluation benchmark for investing in listed REITs proposes to utilize the customized index based on the individual pension fund's investment strategy in listed REITs.

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