한국 부동산 선물가격지수 개발에 관한 연구
A Study on the Development of Korea Real Estate Price Futures Index
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초록
본 연구에서는 우리나라 부동산시장에서의 선물거래 도입을 위한 가격지수 개발 가능성을 검증해 보고자 한다. 부동산의 개념은 광범위하고 주택이나 상가, 오피스텔 등 자산마다 고유의 특성이 강하므로 선물거래 대상 상품으로서의 표준화가 어렵다. 또한 주식처럼 거래도 빈번하게 일어나지 않아 지수산출시 연속성 유지와 시차문제가 항상 존재한다. 이러한 문제점을 극복하고 우리 실정에 맞는 부동산 선물지수를 개발하기 위하여 미국의 부동산 선물지수인 Case-Shiller지수를 원용하여 서울 강남구 개포동 아파트에 적용시켜 보았다. 동일한 건설업자에 의해 건축된 품질과 규모가 일정한 아파트 군을 대상으로 일정기간 동안 거래된 아파트군의 모든 거래내역을 동일 아파트에 대해 거래된 것으로 간주하여 매매 쌍을 이용한 반복매매 방식으로 산출하였다. OLS 회귀분석에 의해 산출된 개포동 지역의 아파트 가격지수는 기존의 국민은행 강남구 주택가격지수와 변동추이는 비슷하게 나타났으나 분석기간 중의 지수 수치 변화는 큰 차이를 보이고 있다. 2007년 6월 Case-Shiller 부동산 가격지수는 2006년도 1월에 비하여 50%정도 가격지수가 상승하였다고 보인 반면, 국민은행의 부동산 가격지수는 24% 정도의 증가만 보이고 있다. 이는 실거래가 사용여부와 추정방법 등의 차이에서 기인한 것으로 보인다. 라스파이레스 지수는 가격수준에 있어서는 국민은행 지수와 유사하나, 변동성 추이는 Case-Shiller지수와 유사한 것으로 나타났다. 보다 합리적이고 검증가능한 부동산지수를 개발하기 위해서는 상장된 리츠의 활성화가 필요하다고 본다.
Abstract
The purpose of this study is to develop a real estate future price index in Korea. Real estate is very wide and complex concept and every real estate has their own charateristics. Future and option transaction requies the standadization of commodities. But, real estate dosen't have the standadization charateristics and it is not frequently traded in the market compared to stocks or bonds. To overcome this problem, we apply the methodolgy of S&P/ Case-Shiller Index to Gaepo-dong Apartment Complex in Gangnam-gu, Seoul. According to the result of empirical study S&P/ Case-Shiller Index, Kookmin bank's Housing Price Index, and Laspeyres Index show similar price trend. But, increasing rate during the sample period differs significantly between three indices. S&P/ Case-Shiller Index is most increased during the sample period. The cause of this difference comes from the availability of real trading data and other problem of empirical test. REITs is a very important vehecle in developing a real estate future price index because the share price of listed REITs company reflet correctly the change of real estate price. Therefore, what the component of listed REITs company is important and we must design the listed REITs carefully to adjust our purpose of real estate future price index.
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