상가분양계약의 법률관계 - 수분양자의 보호에 관한 판례의 경향을 중심으로 -

Abstract

Bei der vorliegenden Arbeit geht es um die praktisch viel diskutable Problematik eines erst zu erbauenden Geschäftsraumvertrages in Parzellen. Die Arbeit behandlet besonders die folgenden Punkten: (1) Qualifikation eines Geschäftsraumvertrages in Parzellen und sein grundlegendes Leistungsverhältnis, (2) zivilrechtliche Regelung der unrichtigen Werbungsangaben für das gewerbliche Bauwerk zur Teilveräußerung, (3) Rückabwicklung des Geschäftsraumvertrages wegen dessen Nichtigkeit bzw. Rücktritts. Zunächst qualifiziert die Arbeit ein erst zu erstellendes gewerbliches Bauwerk zur Teilveräußerung als einen Kauf, dooch teilweise als einen Werkvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter, nämlich als einen Mischvertrag zwischen Kauf, Werk und Geschäftsbesorgungsvertrag. Die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften (§§ 570 ff. BGB) sowie die werkvertraglichen Regelungen sind damit ihre Anwendung auf das vertraglichen Verhältnis zwischen dem Veräußer (Bauherren) und dem Teilerwerber zu finden. Dazu hinsichtlich des Erwerbszwecks des gewerblichen Teilraums versucht die Arbeit die Hauptleistungspflichten des Veräußers noch erweiternd auszulegen. Die Arbeit geht sodann auf die Problematik der zivilrechtlichen Regelung für die unrichtigen Werbungsangaben für das gewerblichen Bauwerk ein. Zum Schutz des Erwerbers hierfür versucht die Arbeit, die anzuwendenen Instrumenten zu erklären. Sie nimmt dabei besonders die folgenden Regelungsmöglichkeiten in Anspruch: die Auslegung der Werbungsangaben als (Haupt-)Leistungspflichten des Veräußers, die Anfechtung einer vertraglichen Willenserklärung wegen der Täuschung des Veräußers oder aufgrund des Irrtums des Erwerbers (§§ 109, 110 KBGB), und schließlich den Schadensersatz wegen des Aufklärungspflichtverletzung. Die wichtige Frage, ob und wann der Erwerber somit für die unrichtigen Angaben des Veräußers schutzwürdig ist, kann nur mit den einigen Indizien (sachliche Bestimmtheit und Realisierbarkeit einer Werbungsangabe, deren konkrete Einflussbarkeit auf den sich anbahnenden Vetrag, die Gehörigkeit des Werbungsinhalts zum Organisations- bzw. Beherrschungsbereich des Veräußers usw.) beantwortet werden. Zum Schluss wird auf das Rückabwicklungsverhältnis eines gewerblichen Bauwerks zur Teilveräußerung eingegangen. Es ist festzustellen, dass die Parteien wegen des Rücktritts oder aufgrund der Anfechtung des Vetrages gegeneinander verpflichtet sind, die empfangenen Leistungen Zug um Zug zurückzugewähren. Zu dieser Herausgabepflicht gehören nicht nur der reine Erwerbspreis, sondern auch die sog. Entwicklungskosten, die der Erwerber zur Werbung und Ausrüstung des zu erwerbenden Raums bezalht hat. Nach dem hiesiegen Ansatz gilt dies auch dann, wenn die Kosten infolge der vertraglichen Anweisung des Veräußers dem Veräußerungsvermittler bezahlt worden sind.