임대차보증금의 담보적 성격과 이론적 근거

임대차관계가 종료하면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하여야 한다. 이 때 임대인이 반환하여야 할 보증금의 액수는 임대차 종료 후 임대차 목적물 반환 시까지 발생한 임대인의 각종 채권 중 그 때까지 변제되지 않은 채무액이 공제된 나머지 금액에 한한다. 이는 전세권관계에 있어서도 마찬가지이다. 전세권설정자는 전세권자로부터 지급받은 전세금 중 전세권자에 대한 손해배상채권에 충당된 나머지에 한한 전세금 반환채무를 부담한다. 전세금이나 보증금이 임대인, 전세권설정자의 각종 채권을 담보하기 때문이며, 이러한 보증금의 담보적 성격은 당사자들의 합의에 기인한다. 다만 당사자들의 합의는 보증금이 각종 채권을 담보한다는 결과에 관해서는 비교적 명확하지만, 이러한 우선권을 가능케 하는 구체적인 법률관계의 성격과 내용에 관해서는 모호하다. 이에 임대차관계를 중심으로 보증금반환관계에 관한 당사자들의 의사 해석을 둘러싼 다양한 논의가 존재하여 왔다. 대법원과 다수의 견해는 보증금반환채권이 임대차 종료 후 목적물 인도 시까지 임차인의 채무불이행이 없을 것이라는 정지조건이 성취된 부분에 한하여 발생한다는 견해를 취함으로써, 임차인의 각종 채권자에 비한 임대인의 우선권을 실현하여 왔다. 그러나 이러한 대법원의 견해는 임차인의 보증금반환채권이 발생하는 과정, 즉 공제의 과정에 관해서만 설명할 뿐이며, 보증금이 충당됨으로써 임대인 측의 각종 채권이 소멸하는 과정에 관해서는 아무런 언급을 하지 않는다. 대법원의 견해는 임차인에 대한 채권자들 사이에서 임대인의 우선권을 실현하는 분쟁 상황에서는 매우 적절하게 제 역할을 해 내는 반면 임대인 등의 각종 채권에 대하여 임차인 외의 다른 채권자들이 이해관계인으로서 등장하는 경우에는 분쟁해결의 도구로서의 제 역할을 하지 못한다. 새로운 분쟁국면에 마주칠 때마다 매번 보증금계약에 관한 당사자들의 의사를 새롭게 해석해 내어야 하는 것이다. 그러나 그와 같은 방식으로는 복잡다기한 방식으로 빈번하게 발생하는 임대차 등의 분쟁상황에 있어서 최소한으로나마 요구되는 예측가능성이나 법적 안정성을 확보하기 곤란하다. 현행민법 상에는 아직 임대차관계에 관해서는 당사자들의 의사를 보충할 수 있는 임의규정이 존재하지 않지만 법무부의 2014년도 민법 개정안은 전세권관계에 관한 현행민법 제 315조 제2항과 거의 동일한 내용의 제647조의 2의 신설을 제안하고 있는바, 전세권관계에 관한 현행민법 제315조 제2항의 해석을 통해 전세금(보증금)반환관계에 관한 당사자의 모호한 의사를 보충할 수 있을 것이다. 민법 내 다른 규정들과의 체계 정합성 및 전세권설정자(임대인)의 우선권이 보장되고 있는 현실 등을 종합적으로 고려하여, ‘충당’이라는 표현을 중심으로 민법 제315조 제2항을 해석하여 본 결과, 민법 제315조 제2항은 전세권설정자가 전세금 또는 전세금반환채권에 관하여 일종의 담보물권을 취득하였음을 전제하고 있다는 견해를 갖게 되었다. 즉 전세금계약 및 임대차 보증금계약에 관해 당사자의 의사가 모호한 경우 위 조항을 통해 당사자의 흠결된 의사를 보충하여 본다면, 당사자들 사이에 보증금계약과 동시에 보증금반환채권에 관한 담보물권을 설정하기로 한 합의가 있었다고 해석할 수 있을 것이다.