주거 젠트리피케이션 현상에 관한 특성 연구- 서울시를 중심으로 -
An Empirical Analysis of Residential Gentrification in Seoul
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최근 우리나라는 낙후된 주거지역의 지나친 상업화와 급격한 임대료의 상승으로 가난한 원주민은 도시에 서 쫓겨나 교외지역으로 이동하고 있다. 이처럼 빈곤층의 비자발적 이주(displacement)와 결부된 부정적 사회 현상은 종종 젠트리피케이션(gentrification)의 문제점으로 나타난다. 하지만 국내의 경우 상업 젠트리피케이션 (commercial gentrification)과 문화 · 예술 젠트리피케이션(art-led gentrification) 현상이 두드러지게 나타나고 있어 주거 젠트리피케이션(residential gentrification) 관련 연구는 상대적으로 미흡한 실정이다. 젠트리피케이 션의 개념은 도심의 낙후된 주거지역에서 발생하는 주택지의 고급화(gentrify) 현상으로 원주민의 강제 이주와 계층 간의 사회적 갈등을 초래한다. 쇠퇴한 도심의 재활성화와 상호 연관성이 있는 젠트리피케이션은 도심지 역을 물리적으로 향상시켜, 새로운 상류층들을 지역에 유입시키며, 이는 근린지구의 특성 변화를 초래한다. 젠트리피케이션은 ‘도심회귀 현상’(back to the city movement)의 의미를 내포하고 있으며, 교외지역에 거주 하던 중산층의 도심지 이동을 보인다. 젠트리피케이션 현상은 도시 내 다양한 개발을 유도하여 도시재생에 긍 정적인 영향을 미친다. 그러나 지대의 상승 및 지역개발의 불균형, 계층 간의 갈등과 같은 부정적인 측면이 공존한다. 우리나라는 주거이동과 탈서울화 현상이 가속화되면서 주거 젠트리피케이션 현상이 사회적 이슈로 주목받고 있다. 통계청의 2017년 연간 국내 인구이동통계 자료에 따르면 인구이동 사유 가운데 85.3%가 주택 과 관련된 것으로 조사되었다. 실증 분석 결과, 이 같은 탈서울화의 주된 원인은 높은 주거비 부담인 것으로 확인하였으며, 이는 경기도를 중심으로 보이는 서울시의 인구 유출 사유와 무관하지 않다고 판단된다. 서울시 의 집값과 전세금이 나날이 높아지면서 저소득층의 높은 주거비 부담은 상대적 주거 불안을 증가시킨다. 따라 서 주거이동은 주거 젠트리피케이션 현상을 일으키는 행위 주체로 정의할 수 있으며, 이를 인무버(in-mover) 와 아웃무버(out-mover)로 구분하여 연구를 진행하였다. 현재 서울시의 젠트리피케이션 현상을 연구함으로 써, 서울시로부터 경기도로 유출되는 주거이동에 영향력을 미치는 변수들을 도출하고자 한다. 그리고 국내외 젠트리피케이션의 개념과 유형, 발달 단계 및 주요 변인의 검토를 통해 최종적으로 서울시 25개 자치구를 중 심으로 잠재적인 주거 젠트리피케이션 영향 지역을 선별할 수 있을 것이라 기대한다. 본 연구는 이론적 고찰 과 더불어 수도권 내 젠트리피케이션을 일으키는 행위자를 인무버(in-mover)와 아웃무버(out-mover)의 측면 으로 살펴보았다는 것에 의의를 들 수 있다. 또한, 본 연구는 서울시 25개 자치구를 중심으로 주거 젠트리피케 이션 현상이 진행되고 있음을 확인할 수 있으며, 가구주의 개인적 특성뿐만 아니라 사회-경제적 특성, 주택 및 주거지 특성, 그리고 직-주간의 접근성 특성이 주거 이동성에 영향을 미치고 있음을 보여준다. 정책적으로 는 주거이동 패턴 분석을 통해 이주의 원인과 방향성을 도출해냄으로써 그 함의가 있다고 하겠다.
Abstract
Gentrification is a phenomenon through which low-income occupiers are displaced by middle-income classes due to the changes of trends in the housing market. As the residential mobility and the extra-urbanization in Seoul have accelerated , the residential gentrification has become one of the major social issues in Korea. According to the annual population mobility statistics in 2017 by the Statistics Korea, the residential factors account for 85.3% of the reasons for the population migration. Extant empirical literature finds the reason for such displacement in the unaffordable housing cost, which, in turn, results in the depopulation of the Seoul Metropolitan Government. The relative instability in the low-income households is exacerbated by the high proportion of housing cost in their budget and the lack of affordable housing in addition to the rising house prices and rental rates. This paper categorizes the residential mobility in two different ways: in-mover which is moving to the urban area from the suburbs, and out-mover which is displaced to the suburbs from the urban area. The findings of this paper confirm that there is a distinctive pattern of residential gentrification in the 25 districts located within Seoul area. The results are supported by a series of analysis with the individual factors, the socio-economic characteristics, housing factors , and the transportation accessibility for commuting. This paper contributes to the political implication in that the results suggest plausible reasons why people migrate and the direction of geographical direction of relocation by showing the residential mobility pattern.
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