상가권리금의 개념과 유형: 유형별 권리금의 결정요인을 중심으로
Definition and Type of Key Money: Focusing on the Determinants for Three Types of Key Money
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상가임대차에 있어서 보증금보다 더 많이 지불되는 금원이 권리금이다. 이 연구는 입법화 이후 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금의 세가지 유형별 권리금을 대상으로 하여 서울시 상가임대차실태조사 자료를 바탕으로 유형별 권리금의 개념적 정의와 결정요인에 대하여 살펴보았다. 분석결과, 권리금의 유형 중 가장 높은 비중을 차지하는 것은 바닥권리금이다. 단일유형에서 4분의 3을 차지하고, 복수 유형의 응답까지 고려할 때 바닥권리금의 명목으로 지불한 권리금은 86%에 달한다. 바닥권리금은 다양한 입지적 요인이 실제 결정요인으로 확인되어 바닥권리금을 증가시키기에 충분한 근거로 판단할 수 있다. 영업권리금은 예상과 부합하게끔 매출액과 순이익이 높을수록 통계적으로 유의하게 증가한다. 그러나 시설권리금은 업종유지를 전제로 존재할 수 있음에도 불구하고 오히려 업종을 전환할 때 시설권리금이 더 늘어나는 현상이 확인되어 시설인수 여부가 시설권리금의 많고 적음과 무관하다는 결과는 이론으로 설명하기 어렵다. 시설투자비는 모든 유형의 권리금 뿐만 아니라 총 권리금까지 통계적으로 유의한 양의 값을 갖는다. 권리금의 감정평가 기준의 명확성이 확보되지 않은 상태에서 권리금의 이론과 실제가 연계되어 있지 않다는 것은 결코 바람직하지 않다. 손해배상을 청구함에 있어서 권리금의 규모와 적정성에 대한 다양한 논란이 야기될 것이기 때문이다. 사회적으로 권리금 회수기회를 보호하고자 한다면 상관행이라는 이름으로 행해지는 모든 권리금을 모두 인정하는 것이 아니라 ,법으로 보호해야 할 권리금을 그 개념에 기초하여 별도로 규정해 운영하여야 함을 시사한다
Abstract
In commercial building leases, the larger amount of money paid over security deposits is key money. This study examines the definitions and the factors determining each type of key money based on the data from the Seoul Commercial Building Lease Survey focusing on three types of key money: facility premium, operation premium and location premium. This analysis shows that the highest proportion of the types of key money is location premium. It covers three-quarters of the responses in the single questionnaire, and 86% of the responses in the multiple questionnaires. For location premium, various location factors were identified as empirical factors and can be interpreted that it is a sufficient basis for increasing the amount of location premium. Operation premium increases statistically significant with higher sales and net income, as the theoretical hypothesis states. However, it is found facility premium is paid in the purpose of maintaining the current field. It is difficult to theoretically explain the result that the acquisition of a facility is unrelated to the amount of facility premium. The facility investment cost has a statistically significant positive indicator for all types of premium as well as total key money. It is not desirable to have a lack of clarity on the valuation standards and a link between the theory and practice of key money. This would raise various controversies about the volume and adequacy of key money when claiming compensations for damages. It suggests that if socially, opportunities to retrieve key money are to be protected, it should be operated as a separate law, rather than recognizing every premium in the name of ‘commercial practice’.
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