도시및주거환경정비법상 매도청구가액 및 수용보상금 산정 기준에 관한 연구
A Study on the Rule of Sale’s Price at the Right of Claim for Sale and Rule of Compensation’s Price at the Takings (in the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents)
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현행 도시정비법과 주택법 등은 주택재개발사업과 주택재건축사업에 있어 정비구역내 토지취득방식을 이원화 하고 있는데, 재건축사업에서의 매도청구제도와 재개발사업에서의 토지수용제도가 그것이다. 그런데 재건축사업과정에서의 토지취득방식으로서 매도청구는 재개발사업과정에서의 수용과 마찬가지로 사인의 재산권을 본인 의사와 무관하게 박탈한 채 금전보상만이 이루어지는 것이 특징이다. 그리고, 위 재건축, 재개발 사업추진과정에서는 매도청구가액과 손실보상금액에 개발이익과 영업이익 등을 포함할지를 두고서 사업시행자 측과 토지 등 소유자 사이에 갈등이 빈번하게 발생하는 것이 현실이다. 위와 같이, 매도청구와 수용은 양자 모두 사인의 토지 등 재산권을 사실상 강제로 취득한다는 공통점이 있으므로, 양 제도를 통일시킬 필요성이 있다. 즉 민사 특별법인 집합건물법상 재건축결의에 의한 재건축사업과 그 보다 공공성의 강도가 훨씬 큰 도시정비법과 주택법상 재건축사업을 동일시하여 도시정비법상 재건축사업에는 재개발 사업과 달리 토지수용권을 인정하지 아니한 채 단지 매도청구라는 집합건물법상 제도를 도입하여 이를 민사소송으로 규율하고 있는 것은, 도시주거환경 정비, 개선사업의 일환으로서 주택 재건축사업이 가지는 공공적 또는 공법적 성격과도 맞지 않은 측면이 있는 것이다. 따라서 재건축사업의 경우에도 매도청구 대신 공익사업법이 적용되는 수용방식으로 사인의 재산권을 취득하는 방식으로 도시정비법을 개정할 필요가 있으며, 그러한 견지에서 매도청구가액 및 수용보상금의 산정시 문제가 되고 있는 개발이익과 영업이익 등의 포함여부에 관한 문제도 보상기준이 되는 공시지가 개념 속에 개발이익이 어느 정도 반영이 된 실거래가 수준으로 현실화하고, ‘기타 요인의 보정’ 등을 통하여 영업이익과 생활보상의 개념이 상당부분 반영된 통일된 보상기준을 마련할 필요가 있다고 하겠다.
Abstract
Sale request and expropriation of private land by developers which are approved under Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents have a great chance to be against existence guarantee under Constitution since both would deprive people of their property right. Guaranteed property right primarily covers existence guarantee of property. If there is an inevitable public necessity, it is possible to invade private property with fair compensation exceptionally. In this case, the contents of guaranteed property right converted into guarantee of realized property. Since such sale request and expropriation of land in Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents have in common, which both actually acquire private land and property rights by force. Consequently, securing unity of these two system would be problematic. By equating housing reconstruction in Act on the Ownership and Management of the Aggregate Buildings with that in Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents, only approving sale request in reconstruction in Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents and regulating system by Civil Procedure are against characteristics of public law. Therefore, housing reconstruction in Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents needs to be reformed to approve expropriation instead of sales request. In such point of view, official land value which is main criterion for compensation needs to be evaluated reasonably in case of estimating value for compensation of expropriation and value for sale request. By supplementing other criteria, unified standard for compensation which reflects development gain is required to be enacted.
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