매도청구권 행사에 따른 매매가격 산정시 개발이익 포함여부에 관한 연구 - 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결에 대한 평석을 겸하여 -
A Study about Whether to include on the profits made Calculating Sales Price from doing development Right of Claim for Sale
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초록
도시 및 주거환경 정비법(이하, 도시정비법이라고 한다)상 주택 등의 재건축사업 과정에서 해당 사업 토지의 확보를 위하여 이루어지고 있는 매도청구권 행사에 따른 매도청구가격 산정시 당해 재건축사업으로 인하여 발생한 개발이익을 매매가에 포함하여야 하는지 아니면 주택 재개발에서의 수용재결과 마찬가지로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “공익사업법”이라고 한다)을 준용하여 당해 사업시행으로 인한 개발이익을 전적으로 배제하여야 하는지에 관하여 견해가 나뉘고 있다. 이에 대해 대법원 판례와 종래 통설적 견해는 “주택재건축사업의 매도청구권 행사에 따른매도청구가격 산정에서는 수용에 관한 일반법리가 적용되지 아니하고, 매도청구권 행사에 따른 매매는일반 사법상 매매계약과 동일한 성격이라는 점 등을 들어 재건축사업 시행을 전제로 매도청구권 행사시점에 형성된 시가에는 개발이익을 포함한다”라고 보고 있다. 그러나 현행 도시정비법 규정하에서는위 대법원 판례나 통설의 견해와 같이 모든 매도청구권 행사시 일괄적으로 매도가액에 개발이익을 포함하는 것으로 해석하는 것은 문제가 있다고 생각된다. 왜냐하면 ‘토지 또는 건축물만을 소유하고 있어조합원이 될 수 있는 자격이 처음부터 없었던 자’에게 조합원이 될 수 있었지만 자의로 그 권리를 포기하고 매도청구를 당한 자와 동일하게 대우하는 것은 오히려 서로 다른 것을 같게 다루는 것으로서이는 헌법상 평등원칙에 반한다고 볼 수 있기 때문이다. 따라서 적어도 현행 도시정비법상 토지 또는건물만을 소유하고 있어 처음부터 조합원 자격이 없었던 자에 대한 매도청구권 행사의 경우 당해 매도가액에는 개발이익을 포함하지 않는 것이 법해석상 타당하다고 보여진다. 다만, 이로 인해 토지 또는건물만을 소유하고 있어 조합원이 될 수 없는 자들이 받게 되는 불이익과 관련해서는 이들에 대하여도도시정비법에 명시적으로 조합원이 될 수 있는 자격을 부여하여 해당 재건축 사업에 조합원으로 참여할지 말지에 대한 선택권을 주는 방안으로 해결하여야 할 것이다.
Abstract
It is controversial that calculating price for sale request shall include development gain from redevelopment or not such in case of expropriation in housing reconstruction. Current Supreme Court’s precedents and conventional wisdom says legal principal concerning expropriation shall not be adopted in calculating price for sale request. Since sale request has similar nature with general purchase and sales, being premised on exercising reconstruction project, price for sale request shall be market price formed when sale request is exercised that includes development gain. However, under current Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Resident, it is not desirable to add development gain into a sale price in every case of sale request like Supreme Court’s precedents and conventional wisdom. It is against the principle of equality in the Constitution that one who cannot be qualified as union member possessing either land or buildings is treated same as the other who can be qualified as a union member while applying same criteria. Therefore, in case of exercising sale request to a person who is only possessing land or buildings, it is legally appropriate not to include development gain into sale price. Disadvantage of the one who can’t become a union member possessing only land or buildings can be compensated through Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Resident which grants right to them to become a union member so they would have right to decide reconstruction project.
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