농지의 비농업수익가치에 관한 연구

농지가격에 비농업수익가치가 존재하게 되면 농지 유동화가 어렵고, 또한 생산비 상승 요인으로 작용하여 농업경쟁력을 더욱 악화시킬 수 있다. 따라서 농지의 비농업수익가치 존재 여부 및 크기에 대한 검정은 향후 쌀 가격과 같은 농업수익가치의 변화에 농지가격이 어떻게 변화하는지를 예측하는 것과 같은 우리나라 농업 정책수립에 있어서 적지 않은 시사점이 있을 것으로 생각된다. 본 연구에서는 농지가격을 농업수익가치와 비농업수익가치의 두 부분으로 구분하여 설명하는 동태적 농지가격 결정모형을 개발하고, 이를 이용하여 i) 한국농지가격에 존재할 것으로 예상되는 비농업수익가치의 존재 여부를 실증적으로 검증하고, ii) 만약 농지가격에 비농업수익가치가 존재한다면 크기가 어느 정도인지, 특히 지대별(도시근교지역, 평야지역)로 차이가 얼마만큼 존재하는지를 밝혀봄으로서 비농업수익가치의 상대적 크기를 실증적으로 규명하였다.본 연구의 주요 실증분석 결과는 다음과 같이 요약될 수 있다.첫째, 단위근과 공적분 검정결과 국내 평야지역과 도시근교지역 모두 농지의 비농업수익가치가 존재하는 것으로 나타났다. 둘째, 1988년 이후와 2000년 이후의 농지가격의 급격한 상승에는 비농업수익가치의 영향이 상대적으로 큰 것으로 분석되었다. 한편 평야지역과 비교하여 도시근교지역의 농지가격이 비농업수익가치에 의해서 더 많은 영향을 받은 것으로 나타났다. 따라서 향후 국내 쌀 가격 하락과 같은 영속적 농업수익가치 충격이 발생하였을 때 평야지역과 도시근교지역의 농지가격 하락폭은 상대적으로 다르게 나타날 것으로 전망된다. 이는 앞에서 논의한 농지의 비농업수익가치와 관련이 있는데, 농지의 비농업수익가치의 비중이 높은 지역일수록 농업수익가치 요인의 변화에 따른 농지가격 변화 비율이 낮게 나타날 수 있기 때문이다. 셋째, 평야지역은 도시근교지역보다 상대적으로 일시적 농업수익가치 충격에 의한 농지가격 변화가 크게 나타났고, 반대로 도시근교지역에서는 평야지역과 달리 일시적 농업수익가치 충격보다는 비농업수익가치의 영향이 큰 것으로 나타났다. 이는 일시적 농업생산성 증대와 기상재해 등과 같은 일시적 농업수익가치 충격은 도시근교지역과 비교하여 평야지역 농지가격에 상대적으로 큰 영향을 미친다는 것을 의미한다. 반대로 도시근교지역에서는 비농업수익가치 충격이 일시적 농업수익가치 충격보다 크고 또한 평야지역의 비농업수익가치 충격보다 역사적으로 크게 나타났는데, 이는 도시근교지역의 농지는 평야지역보다 농지전용과 투기적 수요가 크기 때문인 것으로 보인다.본 연구는 국내에서 최초로 지대별(평야지역, 도시근교지역) 농지가격을 이용하여 농지의 비농업수익가치 존재 여부 및 그 크기를 검증한 실증 연구로 그 의의가 있다고 할 수 있다. 본 연구의 한계와 향후과제는 다음과 같다. 첫째, 본 연구에서는 할인요소가 고정되어 있다고 가정하고 비농업수익가치의 존재 여부에 대한 검정을 시도하였다. 고정할인율에 대한 가정은 농지투자자의 요구수익률이 일정하다는 것을 의미한다. 그러나 분석 기간 동안 관찰된 시장이자율의 지속적 하락을 고려할 경우, 고정할인율에 기초한 비농업수익가치의 존재 여부에 대한 검정결과는 어느 정도 현실과 거리가 있어 보인다(이용만, 2006). 따라서 향후 연구에서는 이러한 한계를 극복하기 위하여 고정할인율보다는 시장이자율의 변화를 감안할 수 있는 변동할인율 등을 도입한 분석모형을 이용하여 농지의 비농업수익가치 검정 분석을 시도할 필요가 있다. 둘째, 향후 연구에서는 개별농지 실거래가격 자료를 이용하여 쌀 가격하락과 같은 농입수익가치 충격에 의한 농지가격 변화의 크기를 분석하는 보다 시사성 높은 연구가 시도되어야 할 것으로 생각된다.