공간계량경제 접근방법을 이용한 농지가격추정에 관한 연구 : 수도권 근교농지를 중심으로
A Study on the Estimation of Farmland Price Using Spatial Econometrics Approach: Focused on Urban Fringe in Seoul Metropolitan Area
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초록
전통적인 농업지대론 중심의 토지특성항목구성과 1개 비교표준지 기준의 지가산정방식으로 인하여 농지의 경우 다른 토지에 비해 공시지가와 실제가격간의 괴리가 특히 심하다. 본 연구는 도시화예정용지로서 직간접적 토지정책수단의 실질적인 집행대상인 농지에 대한 가격평가기준 마련을 목적으로 한다. 세부적으로는 개발가능성과 접근성 등 도시지대론을 고려하고, 공간적 의존성 및 이질성을 고려한 필지단위 토지특성가격모형을 도출하였다. 이를 위해 전통적 OLS 회귀모형과 함께 SAR, SEM, SAC, GWR과 같은 공간계량경제 접근방법으로 각각 수도권 근교 농지가격을 추정하여 그 결과를 비교하였다. 실증분석결과 OLS모형보다 Tricube 가중치 GWR모형은 약 30% 정도 RMSE가 낮아지는 것으로 나타났다. 현재 실무적으로 토지보상평가지침을 기준으로 예정가격이 결정되는 토지은행, 국·공유지 등 공공토지 매수·매각의 경우, 향후에는 정상적인 시장가치 반영을 위하여 감정평가 시 실거래가격을 이용한 GWR모형을 기타요인보정계수 산정의 근거자료로 활용하는 방안을 제안하고자 한다.
Abstract
This study aims at identifying a parcel based land price estimation model, considered spatial dependency and heterogeneity, focused on the farmland which is the main target of land policy as a future urbanized land. In addition to ordinary least square estimation like hedonic price model, spatial econometrics approaches such as spatial auto regression model, spatial error model and geographically weighted regression model were used to estimate the farmland price at the urban fringe in Seoul Metropolitan Area and compared. The empirical results showed that GWR model weighted tricube adaptive kernel has about 30% lower RMSE than OLS model. In the future, it is strongly suggested to apply transaction price based GWR models for public purpose land price estimation such as landbanking and public land disposal, both indirect and long-term land policy, especially when calibrating other price factors.
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