독일법상 주거소유권과 세습지상권
Wohnungseigentum und Erbbaurecht im deutschen Recht
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초록
우리 민법과 달리 독일민법은 ‘지상물은 토지에 따른다’(superficies solo cedit)는 로마법의 원칙에 따라 건물을 별개의 부동산으로 인정하지 않는다. 그 결과 타인의 토지를 매수하여 주택을 건설할 수 있는 자만이 자기 주택에서 거주할 수 있고, 대부분 사람은 타인의 주택을 임차할 수밖에 없게 된다. 이런 이유로 독일법은 주거에 재정지출이 어려운 사람도 주거소유권이나 세습지상권 등을 통해 주거에 대한 소유권을 취득할 수 있도록 하기 위해 독일민법 제94조의 예외를 인정하고 있다. 우리 집합건물법에 해당하는 독일 주거소유권법은 주거소유권의 종료제도를 규정하고 있다. 경제적 여건상 토지의 효용가치가 크지 않아 재건축·리모델링 등을 추진할 수 없는 경우, 노후화된 집합건물을 그대로 방치하는 것은 큰 사회문제를 야기할 수 있다. 이에 대한 선제적 대응방안으로 주거소유권의 종료(해소)제도를 고려할 수 있을 것이다. 특히 현행법상 재건축 또는 복구는 결의를 전제로 하기 때문에(집합건물법 제47조) 구분소유자의 합의에 의한 구분소유관계의 종료제도는 존재한다고 볼 수 있어, 합의가 되지 않은 경우에 대한 규정의 신설이 필요하다고 할 것이다. 또한 집합건물법 제45조는 공동의 이익에 반하는 행위를 하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우, 구분소유권의 경매제도를 두고 있지만, 적용된 사례는 존재하지 않는다. 특히 오늘날 사회문제로 대두되고 있는 아파트 층간소유문제를 해결하기 위한 방안으로 구분소유권의 경매를 고려할 수 있을 것이며, 그 활성화를 위해 독일 주거소유권법상의 주거소유권 양도청구권을 참조하여 집합건물법 시행령과 관리규약에 그 행사요건을 자세히 규정할 필요가 있다고 하겠다. 그밖에 독일의 세습지상권은 우리의 지상권과 유사한 제도로서 도시의 주거문제의 해결에 크게 기여하고 있다. 세습지상권이 설정되는 토지는 주로 공공기관의 소유이므로, 건축을 위한 토지매수에 따른 비용을 절감할 수 있고, 우리나라(민법 제280조, 제281조)보다 장기간 토지의 이용권을 확보할 수 있기 때문이다. 지가가 날로 상승하는 우리의 현실을 고려할 때, 독일과 같이 지상권설정에 의한 도시주거부족문제의 해결방안을 모색하여야 할 것이다.
Abstract
Mit dem Wohnungseigentum schafft das Gesetz echtes Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnung. Das Erbbaurecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, auf fremdem Grund und Boden ein eigenes Haus zu errichten. In beiden Fällen wird also das Prinzip des § 94 BGB(superficies solo cedit) durchbrochen. Wohnungseigentum bzw. Teileigentum ist die Verbindung des Miteigentums am gemeinschaftlichen Grundstück mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Als echtes Eigentum ist das Wohnungseigentum frei verkäuflich und veräußerlich. Es ist belastbar, ist Gegenstand der Zwangsvollstreckung, kann vermietet oder verpachtet werden und geht im Erbgang auf den oder die Erben über. Vom Grundeigentümer aus gesehen ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Dieses beschränkte dingliche Recht wird aber seinerseits wie ein Grundstück behandelt und wie Grundeigentum geschützt. Insbesondere wird das in Ausübung des Erbbaurechts errichtete oder schon bestehende Gebäude wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundeigentums.
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