코로나19 행정명령으로 인한 상가임대차 사용·수익 불능과 위험부담- 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결 평석 -
COVID-19 Administrative Orders and Risk Allocation in Commercial Leases
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초록
본고는 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결에 대한 판례평석이다. 대상판결은 코로나19 사태로 인한 국제선 일원화 조치로 공항 청사가 폐쇄되어 면세점 영업이 불가능하게 된 사안에서, 임대인의 사용·수익상태 유지의무가 귀책사유 없이 이행불능이 되었음을 이유로 민법 제537조의 위험부담 법리를 적용하여 기지급 차임의 부당이득 반환을 명한 판결이다. 본고는 세 가지 쟁점을 분석하였다. 첫째, 임대인의 사용·수익상태 유지의무의 범위는 임대차의 목적·유형, 거래 관행, 당사자의 의사를 종합하는 계약 해석을 통하여 확정된다. 둘째, 코로나19 사태에 따른 집합금지명령 등 행정명령으로 인한 임차인의 목적물에 관한 사용·수익 불능이 임대인의 의무 불이행을 구성하는지는 행정명령의 성격과 유형에 따라 달라질 수 있으나, 대부분의 행정명령은 임차물의 구체적인 물리적 상태, 성상·위치와 무관하게 발해진 것이어서 원칙적으로 임대인의 의무 불이행을 구성하지 않는다. 셋째, 계속적 계약에서 일시적 이행불능은 해당 기간에 한하여 종국적 이행불능으로 평가될 수 있으며, 임대차계약의 소멸이 전제될 필요는 없다. 대상판결이 해당 임대차계약의 특수성과 행정조치의 성격, 목적물 자체의 물리적 폐쇄라는 사정을 면밀히 고려하여 이행불능을 인정한 결론은 타당하다. 다만 그 법리를 코로나19 집합금지명령 일반에 확장하는 것은 신중을 요한다. 코로나19와 같은 대규모 외부적 충격으로 인한 위험은 일방에게 전적으로 귀속시키기보다 쌍방이 합리적으로 분담하여야 한다. 임대인의 사용·수익상태 유지의무 위반이 인정되는 경우 차임지급거절권도 유효한 수단이 될 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 민법 제628조의 차임감액청구권이 적절한 해결 수단이 된다.
Abstract
This article is a case commentary on the Supreme Court decision rendered on May 1, 2025 (Case No. 2024da293580). The decision concerned a case in which the closure of airport international terminals, following the government's consolidation of all international flights to a single airport in response to COVID-19, rendered duty-free shop operations impossible. The Court held that the landlord's obligation to maintain the leased premises fit for use as duty-free shops became impossible to perform through no fault of either party, and applied the risk allocation doctrine under Article 537 of the Civil Act to order the return of rent already paid as unjust enrichment. This article examines three issues. First, the scope of the landlord's duty to maintain the leased premises must be determined through contractual interpretation that takes into account the purpose and type of the lease, trade customs, and the parties' intent. Second, whether the tenant's inability to use the premises for the agreed purpose under a COVID-19 collective prohibition order constitutes a breach of the landlord's duty must be assessed according to the nature of the order; since most such orders were issued without regard to the physical condition or location of the premises, they do not, as a rule, constitute a breach. Third, temporary impossibility in a continuing contract may be characterized as definitive impossibility for the period affected, without requiring the dissolution of the lease agreement itself. This article concurs with the Court's conclusion that impossibility of performance was established on the basis of the particular characteristics of the lease, the nature of the administrative measures, and the physical closure of the subject premises. However, caution is warranted before extending that holding to COVID-19 collective prohibition orders generally. The risk arising from large-scale unforeseeable external shocks such as the COVID-19 pandemic should be shared equitably between the parties rather than allocated entirely to one side. Where a breach of the landlord's duty is established, the tenant's right to withhold rent provides an effective remedy; where it is not, the right to request a rent reduction under Article 628 of the Civil Act is the appropriate course.