임대료 규제의 정당성과 계약법의 역할 ― 젠트리피케이션을 중심으로 ―
The justification for rent regulation of commercial buildings and the role of the contract law
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초록
이 글은 상가임대차법의 제·개정 상황과 시기별 사회현상을 분석하여 상가임대차법의 편재(偏在)와 부재(不在)가 결국 젠트리피케이션을 초래했음을 밝히고, 임대료 규제와 관련해 학계와 국회에서 제기되는 반대의 근거들 중 다음의 두 가지 쟁점을 다룬다. 첫째, 상가임대차법이 영세임차인 보호만을 목적으로 한다는 주장에 대해 비판하고, 상가임대차법의 적용범위를 설정함에 있어서 초점은 영세한 임차인이 아니라 ‘임차인’ 그 자체에 두어야 함을 밝힌다. 둘째, 임대료 규제가 사적 자치에 대한 과도한 제한이라는 주장에 대해 계약법이 상정하는 자유는 개개인의 인간본성이 아닌 ‘사회’로부터 유래한 것이며, 사회의 모든 재화나 용역에는 ‘정당한 가격’이 존재함을 밝힌다. 따라서 상가임대차법이 그 적용범위에 대한 제한을 없애 모든 상가임차인과 임대인 간의 대등한 교섭력을 확보하고, 임대료 규제를 통해 ‘정당한 가격’을 설정하는 것은 계약법이 적극적인 역할을 수행해야 한다는 요청에 따른 것임을 주장한다. 이로써 임대료 규제 도입의 계약법이론상 근거를 제시하고, 계약법의 사회적 역할을 다시 생각하는 기회를 제공한다.
Abstract
This article analyzes the situation of the enactment and revision of the Commercial Building Lease Protection Act and social phenomena by time period and reveals that the bias and absence of the Commercial Building Lease Protection Act eventually resulted in gentrification. Also it deals with the following two issues among the grounds of opposition of rent regulation raised by academia and the National Assembly regarding rent regulation of commercial buildings. First, it criticizes the argument that the Commercial Building Lease Protection Act only aims at protecting small lessee and indicates that in setting the scope of the Commercial Building Lease Protection Act the focus should be on the 'lessee' itself, not only on the 'small' lessee. Second, against the argument that rent regulation of commercial buildings is an excessive restriction on private autonomy, it asserts that the freedom presented by the contract law comes from "society" rather than individual human nature and argues that there must be a 'fair price' for all goods or services in society. Furthermore, by saying that the active role of the contract law, which sets the social rule that gives the binding power of contract, is to form conditions for securing equal bargaining power of the parties to the contract and hopefully to embody the 'fair price' of goods and services, this article suggests the basis for introducing rent regulation of commercial buildings and provides an opportunity to reconsider the social role of the contract law.
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