상가임차인의 대항력에 따른 매수인의 방해금지의무에 대한 고찰
A Study on the Obstruction Prohibition Duty of the Buyer according to the Opposing Power of the Commercial Lessee
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상가권리금은 건물의 시설이나 고객 등 유무형의 이익과 관련하여 임차인이 신규임차인으로부터 수수하는 금전적인 대가로 오랜 세월 동안 관행적으로 이어져 왔다. 그러나 흔히 말하는‘폭탄 돌리기’로 영세한 임차인의 권리금이 보호받지 못하고‘용산 상가건물’의 참사와 같이 법의 사각지대에 놓여있는 권리금에 대한 문제는 사회적인 분쟁과 시장경제질서의 효율성을 저해하는 요인이 되고 있다. 그래서 정부에서는 시장에서 관행적으로 거래되고 있지만 법적으로 인정받지 못하는 상가권리금의 실체를 인정하기 위하여 2014년 2월 25일“경제혁신 3개년 계획”에 상가권리금 보호제도를 포함시켜 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법을 개정을 하였다. 임차인의 권리금을 보호하기 위한 본 개정안의 주요내용은 권리금의 정의를 명확히 규정하여 보호범위를 설정하고 유형 및 무형의 권리금이익에 대한 법률적 보장의 근거를 마련한 것이다. 그리고 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하여 임대인에게 주선한 경우 임대인은 임차인의 권리금회수기회를 방해해서는 안 되는“방해금지의무”를 신설하여(상임법 제10조의4)임차인의 권리금회수기회를 보호하고자 하는 법적 근거를 마련하였다. 그런데 상가건물을 일반매매로 양도하여 대항력 있는 임차인의 상가건물을 매수인이 승계한 경우 매수인의 구체적인 지위에 대하여 학설과 판례의 견해가 심각하게 대립하고 있는데, 이런 경우 임대인의 권리금에 대한 방해금지의무를(상임법 제10조의4제1항) 매수인이 어떠한 지위로 승계하느냐에 따라 임차인의 권리금회수기회가 달라지는 문제가 발생하게 된다. 그리고 상가건물이 경매로 진행하게 되는 때에 중간임차인은 낙찰을 받은 매수인에게 권리금에 대한 방해금지의무를 주장할 수 없을 뿐만 아니라 신규임차인과 권리금 계약을 체결하였더라도 그에 대한 손해배상을 청구하지 못하고 그냥 중간에 명도를 해 주어야 하는 문제가 발생하게 된다. 그래서 최근 일부 임대인들은 임차인에게 권리금을 주지 않기 위해서 또는 상임법 제10조의4 제2항 3호에 따라 가게 문을 닫고 1년6개월 동안 차임에 대한 손실을 보지 않기 위해서 일부러 경매를 신청하여 낙찰을 받아 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 권리금을 직접 임대인이 챙기는 악용의 문제가 발생하고 있다. 더구나 상가건물의 대다수는 소유자가 은행에 1순위로 담보권을 설정하여 주고 그 이후에 임차인이 들어오는 경우가 많이 있기 때문에 대다수의 중간임차인은 경매가 진행되는 경우 권리금을 보호받지 못하는 문제가 발생하게 된다. 따라서 이에 대한 개선방안으로 필자의 견해는 권리금계약서를 체결하여 관할 세무서에 신고하고, 이어서 권리금계약서를 민사집행법 제84조 제1항에 따라 첫 매각기일이전의 배당요구 종기일까지 권리금에 대한 권리신고서와 함께 집행법원에 제출 한 경우에 임차인이 매수인(낙찰자)에게 권리금에 대한 방해금지의무를 주장할 수 있도록 개선하여 불투명한 권리금에 대한 명확성과 공시성을 확보하고 임차인의 권리금을 보다 안정적으로 보호하여야 할 것으로 본다. 그런데 위와 같은 개선방안으로 중간임차인이 낙찰자에게 권리금에 대한 방해금지의무를 주장할 수 있도록 개선하더라도 상임법 제8조에서 규정하고 있는“임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다”라고 규정하고 있는 내용과 저촉될 뿐만 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 권리금에 대해서도 불투명한 권리금 등으로 각종 문제가 많이 발생하고 있다. 따라서 이러한 문제 등을 해결하기 위하여 우선 상가건물을 일반매매로 양도하여 대항력 있는 임차인의 상가건물을 매수인이 승계한 경우 이에 대한 매수인의 구체적인 지위에 대하여 학설과 판례의 견해를 검토하고, 이를 바탕으로 임대인의 권리금 방해금지의무를(상임법 제10조의4제1항) 매수인이 어떠한 지위로 승계해야 임차인이 권리금을 보다 안정적으로 보호받을 수 있을지 해석론적인 방안을 검토하였다. 그리고 이어서 상가건물이 경매로 진행한 경우 중간임차인은 매수인(낙찰자)에게 권리금에 대한 방해금지의무도 주장하지 못하고 권리금을 손실 당하는 문제 등이 발생하게 되는데, 이에 대하여 현행법 체제에서 임차인의 권리금 보호를 위하여 논의할 수 있는 해석론적인 방안과 입법론적인 개선방안을 연구함으로써 임차인의 권리금을 안정적으로 보호하고 사회적인 분쟁을 방지하고자 한다.
Abstract
The premium is a monetary cost for lessee to receive from new lessee in relation to profit or loss benefits such as building facilities or customers and it has become common during long practice. However, the problem that the so-called 'bomb-rolling' the premium of a small-sized lessee disappears in a day becomes a factor that hampers the efficiency of social disputes and the order of market economy. Therefore, the government amended the Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 to recognize the reality of the premium that has been traded in the marketplace but has not been legally recognized. The main contents of this amendment to protect the premium of the lessee are to clarify the definition of the premium and to establish the “obstruction prohibition duty” that the lessor must not disturb the lessee to have an opportunity to collect the premium if the lessee enters the premium contract with new lessee and organizes it for the lessor (Lease Protection Act 10.4), which provides legal grounds to protect lessee's the premium collection opportunities. However, this law has a problem whether the lessee can have an opportunity to collect the premium regarding the status of succession of the buyer on the obligation of disturbance prohibition (Lease Protection Act 10.4.1) if the commercial building is transferred with general sales and if the buyer succeeds the commercial building from the lessee with opposing power. And when the commercial building goes to the auction, the interim lessee cannot claim the obstruction prohibition duty on the premium to the buyer who won the auction, and even if it the contract is concluded with the new lessee, the lessee cannot make a claim on it but leave the building in the middle. Thus, recently, some lessors have applied for an auction in order not to give the premium to the lessee. If they win a contract, they signed a lease contract with a new lessee and take the premium directly by the lessor. In addition, in most commercial buildings, security right is established by the owner from the bank in the first place and the lessee comes into the building afterwards. Thus, most interim lessees have a problem that the premium is not protected. And there are a lot of problems with the premium which is unclear about the premium of the lessee that can oppose the buyer. As an improvement measure, this study reviewed the opinions of academic theories and precedents on the specific status of the buyer if the buyer succeeds the commercial building of the lessee with the opposing party by transferring the commercial building as general sales. Based on it, the study reviewed the interpretive plan on how the less can secure the premium by what status the buyer need to succeed the premium obstruction prohibition duty of the lessee (Lease Protection Act 10.4.1). In the next place, if the commercial building goes to the auction, the interim lessee cannot claim the obstruction prohibition duty on the premium to the buyer (successful bidder) and the premium could disappear. Regarding it, the study examined an interpretive plan to discuss for the protection of lessee’s premium and to improve legislative plan for stable protection of the premium of the lessee, to prevent social disputes and to seek legal stability.
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