서울시 주택가격, 인구, 지역내총생산의 인과분석
A causality analysis of house prices, population, and GRDP in Seoul
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초록
이 연구는 서울시 주택가격, 인구, 지역내총생산의 인과성을 알아보기 위해, 25개 자치구를 대상으로 2000년부터 2014년까지 패널자료를 구축하고 이에 대한 Granger 인과분석을 실시했다. 주택가격 변수는 한국감정원 R-one 시스템이 제공하는 주택가격지수를, 인구는 통계청의 연앙인구를 사용했다. 그리고 현재 서울시 자치구별 지역내총생산 공식통계가 부재함으로 산업구조와 산업종사자수를 통해 이를 추정했다. 연구의 엄밀성을 위해서 패널 단위근 검정(LLC, HT test)과 패널 공적분 검정(Johansen-Fisher)을 실시했다. 고정효과 모형을 적용한 Granger 인과분석 결과, 주택가격과 지역내총생산은 서로 Granger 인과를 보였으며, 둘은 인구에 대한 Granger 원인이었다. 하지만 인구는 두 변수에 아무런 영향을 미치지 못했다. 이를 통해 서울시 인구규모는 주택가격과 자치구별 지역내총생산의 영향을 받는다는 것을 연구를 통해 추측할 수 있었다. 아울러 서울의 주택가격과 지역내총생산이 지난 15년간 지속적으로 상승했기 때문에 인구가 줄었다는 해석도 가능하다. 서울시가 현재의 인구 순유출 추세를 완화 또는 반전시키려면, 주택가격과 지역물가의 안정화를 도모해야 할 것이다.
Abstract
This study aimed to identify the causal relationship between house prices, population, and GRDP using the Granger causality test. We constructed panel data consisting of the 25 districts in Seoul from 2000 to 2014. Our panel data contained three variables of house prices, population, and GRDP, where the first two were extracted from R-one and KOSIS respectively. The last one was measured according to the structure of industries and workers. Subsequently, we conducted the Levin-Lin-Chu(LLC) and Harris-Tzavalis(HT) panel unit-root and Johansen-Fisher panel co-integration tests to examine the robustness of our model. Results showed that house prices and GRDP Granger-caused each other. Further, while both house prices and GRDP Granger-caused population, population did not Granger-cause other variables. Thus, the size of the population of Seoul was affected by both the house prices and the GRDP, but not vice versa. In essence the present study demonstrated that high living cost and house prices triggered emigration. Seoul should try to stabilize house prices and living cost to prevent mass emigration of its residents.
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