주택임차인의 주거권 강화와 국가의 역할 - 거주기간 보장과 임대차보증금 회수 실효성 확보 방안을 중심으로 -
Strengthening the Residential Rights of Tenants and the Role of the Nation - Focusing on the Measures to Ensure the Effectiveness of the Guarantee of Residence Period and the Recovery of Lease Deposits
0
조회
0
다운로드
0
인용
0
참고문헌
키워드
초록
경제적 여건이 부족한 국민들은 일반적으로 주택을 매수하는 것보다 투입 비용이 저렴한 주택 임차 방식을 선택한다. 이러한 주택임차인의 상황과 관련하여 헌법재판소는 주거의 안정이 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다는 점을 판시한 바도 있다. 주택임대차 계약에서 임대인은 계약기간 동안 임대차보증금을 보유할 권리, 임차인은 안정적으로 거주할 권리 및 기간 종료 후 임대차보증금을 반환받을 권리를 가진다. 즉, 주택임차인 주거권의 핵심요소는 주택임대차 계약기간 동안의 안정적거주와 주택임대차 계약 종료 시 임대차보증금의 회수 보장이다. 그러나 수사기관의 발표자료 내지 언론 기사에 따르면 최근 임대차보증금 편취 사기 사례가 다수확인되고 있는데 이로 인하여 임차인이 주거권을 충분히 보장받지 못하는 상황이 빈번하게 발생하고 있다는 것을 알 수 있다. 주택임대차 계약은 기본적으로 사적자치와 계약자유의 원칙이 적용되는 영역이다. 그러나 외형상 계약자유라는 명목 하에 실질적으로는 불평등한 상황을 방치해서는 안된다. 계약의 실질적 내용을 고려하여 정당한 이해관계에 대한 조정 등도 고려하는 것이 필요하며 이 것이 실질적 사적자치 내지 계약자유라고 할 것이다. 임차인은 거래 대상 주택에 관한 권리관계, 임대인의 경제력 등에 대한 정보접근이 용이하지 않고 임차인의 경제적 여건·사회적 활동이 부족한 점 등을 악용한 임대차보증금 편취 사기 등이 발생하는 상황을 고려할 때 국가가 일정한 역할을 하는 것이 필요하다. 이때 국가(입법기관, 행정기관, 사법기관)는 주택임대차 거래에서 임차인을 보호하는 입법활동, 임차인의 임대차 거래관련 정보 접근 강화와 같은 실질적 사적자치를 실현할 수 있는 활동, 중개행위에 관계된 보험 관련 법령의 제도적인 보완 활동, 임차인 보호 측면을 고려한 법의 해석·적용 등과 같은 활동을 진행하여야 한다. 국가의 이러한 활동을 통해 주택임차인 주거권의 실질적강화가 이루어져야 할 것이다.
Abstract
People who lack economic conditions generally choose a housing lease method that has a lower input cost than buying a house. Regarding the situation of such housing tenants, the Constitutional Court has also ruled that housing stability is an indispensable factor for a decent life, and the nation should protect tenants who are economically weak and promote social welfare. In a housing lease contract, the landlord has the right to hold the lease deposit during the contract period, while the tenant has the right to live stably and to receive the deposit back after the end of the period. In other words, the key elements of the residential right are stable residency during the housing lease contract period and guaranteed recovery of the lease deposit at the end of the lease contract. However, according to media articles or announcements from investigative agencies, recently several cases of lease deposit fraud have been confirmed, indicating that tenants are not fully guaranteed their residential rights. Housing lease contracts are areas where the principles of private autonomy and freedom of contract are applied. However, it is necessary not to neglect unequal situations under the guise of freedom of contract, but to contemplate the adjustment of legitimate interests while considering the actual contents of the contract. Then this can be called substantial private autonomy or freedom of contract. The government must play a certain role considering that tenants do not have easy access to information on the rights to the housing being rented or the financial ability of the landlord and that lease deposit frauds occur by taking advantage of the tenant’s lack of economic and social activities. At this time, the nation (legislative, administrative, judicial) should carry out activities that can protect tenants in housing lease transactions, realize substantial private autonomy such as strengthening tenants’ access to lease transaction information, systematically supplement insurance-related laws and regulations related to brokerage activities, and interpret and applicate laws considering tenant protection aspects. Hopefully, such national activities will help substantially strengthen the residential rights of tenants.
참고문헌 (48)
- 양창수, "민법입문" (2023), 박영사
- 제7절 임대차, , 2023
- 전휴재, "온주 주택임대차보호법 제6조의3", ~ (2021)
- 곽윤직, "민법주해〔ⅩⅤ〕" (2009), 박영사
- 강창보, "日本 借地借家法에 대한 考察", 법과정책, 20(2), pp.1~24 (2014), 법과정책연구원[DOI]
- 고문현, "주거조항에 관한 비교헌법적 연구", 법학논총, 50, pp.1~40 (2021), 법학연구소[DOI]
- 김경욱, "사적자치와 채무초과", 영남법학, 6(1) (2000)
- 김동훈, "사적 자치의 원칙의 헌법적·민사법적 의의- 헌재 결정례와 대법원 판례의 비교·분석을 중심으로 -", 법학논총, 30(3), pp.41~85 (2018), 법학연구소[DOI]
- 김성욱, "부동산 전세사기 피해자 구제방안", 집합건물법학, 47, pp.1~24 (2023), 한국집합건물법학회
- 김영희, "주택임대차에서 사적자치와 거래비용과 사법적극주의", 법학연구, 30(1), pp.103~146 (2020), 법학연구원[DOI]
- 김제완, "임대주택 양도시 임차인의 지위와 임대인의 통지의무 - 깡통주택ㆍ전세사기로부터 주택임차인을 보호하기 위한 법제 개선방안 -", 법조, 72(4), pp.38~77 (2023), 법조협회[DOI]
- 김진유, "고위험 전세와 전세보증금 미반환 위험의 상관관계 분석 - 서울시 전세보증사고를 중심으로", 부동산학연구, 28(4), pp.55~69 (2022), 한국부동산분석학회
- 주거권 강화 위한 주택임대차 제도 개선방안, "박은철", 서울연구원, ~ (2018)
- 서지연, "주거권과 주거복지에 관한 헌법적 연구", 법학논총, 35(2), pp.47~80 (2022), 법학연구소[DOI]
- 서진형, "전세보증금반환 보증상품에 대한 법·정책적 제언", 부동산경영, (15), pp.211~224 (2017), 한국부동산경영학회
- 서해용, "주택임대차보호법상의 임차인의 대항력 발생시기 - 익일조항 폐지를 중심으로 -", 법학연구, (60), pp.107~131 (2015), 한국법학회
- 성준호, "契約自由에 있어서 自由에 관한 管見", 비교사법, 15(2), pp.139~165 (2008), 한국사법학회[DOI]
- 송덕수, "우리 민법과 사적 자치", 민사법학, 88, pp.3~31 (2019), 한국민사법학회[DOI]
- 이명재, "등기실무상 제기되는 신탁등기의 몇 가지 문제", 2022년 등기법포럼발표자료 (2022)
- 이은기, "주거기본법의 제정과 주거권, 그 함의", 공법연구, 44(4), pp.267~299 (2016), 한국공법학회
- 이종덕, "임대차계약의 해지와 곤궁한 주택임차인의 보호 필요성 ― 독일민법 제574조의 항변권을 중심으로 ―", 서울법학, 26(3), pp.149~179 (2018), 서울시립대학교 법학연구소[DOI]
- 이종덕, "주택임대차와 존속보장-독일법을 참조로-", 한국집합건물법학회 제2차 정기학술대회
- 임정평, "계약의 공정성확보", 고시연구 (1990)
- 주지홍, "사적자치의 원칙과 그 한계- 국가 주도적 위험관리가 아닌 시장 자율적 위험관리 관점에서 -", 재산법연구, 37(4), pp.103~126 (2021), 한국재산법학회[DOI]
- 제철웅, "사적 자치와 공익의 상호관계", 서울대학교 법학, 47(3), pp.121~154 (2006), 법학연구소
- 황세은, "전세사기 유형별분석 및 해결방안", 주거환경, 21(1), pp.21~36 (2023), 한국주거환경학회
- "국가법령정보센터 홈페이지"[URL]
- "대한법률구조공단 홈페이지"[URL]
- "세계법제정보센터 홈페이지"[URL]
- "주택도시보증공사 홈페이지"[URL]
- 국토교통부, "2021년도 주거실태조사 결과 발표", 보도자료, ~ (2022)
- 대한민국 정책브리핑, "이달 말부터 은행에 ‘확정일자 확인’ 권한 부여, 우리은행 710여개 지점에서 시범사업", ~ (2023)
- 대한민국 정책브리핑, "5대 시중은행서 모두 확정일자 확인···세입자 몰래 대출 막는다", ~ (2023)
- 이른바 전세 사기에 관한 판례 동향, , 2023
- 서울중앙지검, "‘세 모녀 전세사기 사건’ 종합 수사결과", 보도자료, ~ (2022)
- 수원지검, "불송치결정된 14억 원 상당의 깡통전세 사기 사건을 검찰에서 전면 재수사 하여 구속 기소", 보도자료, ~ (2023)
- 수원지검 성남지청, "검찰의 충실한 공소유지 활동을 통해 경기 광주시 빌라 100억대 전세사기 사건 1심에서 법정최고형인 징역 15년 선고", 보도자료, ~ (2022)
- 통계청, "행정자료 연계로 살펴본 주택소유 현황분석", ~ (2023)
- 이번엔 ‘신탁’ 전세사기…“신탁원부 확인해야, "KBS, 2023. 1. 11. 기사", 2023
- KBS, "3월 전세보증사고 ‘역대 최다’…사고금액 3천억 넘었다", KBS, 2023. 4. 21. 기사, ~ (2023)
- 경기신문, "'전입신고-대항력' 하루차 악용하는 나쁜 집주인 막는다", 경기신문, 2023. 1. 19. 기사, ~ (2023)
- 경향신문, "“돈 받기는 틀렸다” 대전 전세사기 피해자 극단선택", 경향신문 2023. 7. 28. 기사, ~ (2023)
- 시사저널, "반복되는 전세사기에 비상등 켜진 HUG…대책 마련 골몰", 시사저널, 2023. 5. 17. 기사, ~ (2023)
- 연합뉴스, "대전 전세사기 피해자 "전세사기는 사회적 재난이자 살인 행위", 연합뉴스, 2023. 11. 24. 기사, ~ (2023)
- 오마이뉴스, "또 터진 대형 부동산 사기... 이번엔 월세, 피해 수천억 예상", 오마이뉴스, 2023. 8. 23. 기사, ~ (2023)
- 중앙일보, "대전 전세사기 피해자 극단적 선택… 보증금 8000만원 ‘돈받기는 틀렸다’", 중앙일보 2023. 7. 28. 기사, ~ (2023)
- 한겨레신문, "810억 ‘수원 전세사기’ 피해 눈덩이…세입자 고소 207건으로", 한겨레신문, 2023. 10. 19. 기사, ~ (2023)