비주거용 부동산에 대한 국세청 감정평가사업의 법적 검토와 개선방안 - 상속세 및 증여세의 과세형평성 제고를 위하여 -
Legal Review of NTS’s Appraisal of Non-residential Property and Improvement Proposal - with a view of improving tax equity in inheritance and gift taxation -
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초록
납세자가 비주거용 부동산을 상속 또는 증여받은 후 신고한 기준시가와 국세청이 감정평가를 의뢰한 감정가액과의 차이는 보통 40% 내외이고, 심하면 70%나 차이가 나기도 한다. 이는 공시가격이 현실 가치를 반영하지 못하고 있기 때문이다. 결과적으로 비주거용 부동산은 다른 공동주택이나 오피스텔에 비해 세제상 특혜를 받고 있어 편법 증여의 수단으로 악용되고 있는 실정이다. 국세청은 공평과세를 위해 기준시가와 추정 시가가 일정 금액 이상 차이가 나면 국가 예산을 들여 감정평가를 의뢰하고, 그 감정가액으로 세금을 추징하고 있다. 그러나 감정평가 기준일, 가격변동의 특별한 사정 인정 여부, 감정평가의 신뢰성, 국세청이 감정평가를 의뢰하는 대상 부동산의 기준 미공개로 인한 납세자의 예측가능성 저해 등 여러 가지 법적 문제가 있다. 최근 서울행정법원은 국세청 감정평가사업에 따른 과세에 대해 위법하다고 취소판결을 한 바 있다. 본 논문은 이 판결을 토대로 하여 국세청 감정평가사업에 대한 법적 검토하였다. 여러 문제를 해결하기 위해는 공시가격을 현실화하는 것이 가장 좋은 방안이다. 그러나 공시가격을 현실화하기 전까지 공평과세를 위해 과세관청의 감정평가 의뢰를 통한 과세는 계속 필요하다고 생각한다. 다만, 몇 가지 보완책이 마련되어야 한다. 감정평가를 의뢰하는 대상 부동산의 실질적 기준을 공개할 것, 납세자가 지정하는 감정평가법인을 감정평가기관에 반드시 추가하여 감정한 후 평균 감정가격을 산출할 것, 일정 기준이나 가격을 초과하는 비주거용 부동산을 상속·증여받은 납세자에게 감정평가 의무를 부담시키고 감정비용을 전액 세액공제 할 것 등을 제안한다.
Abstract
There is a significant discrepancy between the market value of non-residential real estate reported by taxpayers after inheritance or gift and the value determined by the National Tax Service (NTS) through an appraisal. Typically, this difference is around 40%, but in some cases it can be as high as 70%. Such a gap implies that the standard market price do not reflect the market value of the property. As a result, non-residential properties receive a tax advantage over properties such as apartment complexes or office buildings. High-net-worth individuals are using it as a tax-sheltered gift. The NTS establishes both standard and estimated market values to ensure fair taxation. If the differences exceed a certain limit, the NTS uses funds from the national budget to appraise the property and levy taxes based on the appraised value. However, legal questions have arisen regarding the base date for the valuation, whether certain circumstances of price fluctuation are recognized, the reliability of the valuation, and which entities are selected by the NTS for the valuation. Legal issues have also arisen due to the non-disclosure of certain appraisal criteria, which makes forecasting difficult for taxpayers. Recently, the Seoul Administrative Court ruled that taxation based on the NTS’s appraisal process is illegal. This article uses this decision as the basis for a legal assessment of the NTS appraisal process. The ideal solution is to raise the standard market price to real market price. Until then, it’s necessary to seek appraisals from the tax department for fair taxation. However, this approach requires additional provisions, such as disclosure of the real estate standards used in appraisal requests and allowing taxpayers to designate an appraisal firm to determine an average valuation. It's suggested that individuals who inherit or gift non-residential real estate above a certain threshold or value should be required to obtain an appraisal, with the appraisal fees being tax deductible.
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