변화하는 섬의 길과 섬 부동산시장의 변화 - 신안군 천사대교를 사례로 -
Changing Roads to Islands and Changes in the Real Estate Market - The Case of Cheonsa Bridge, Shinan-gun -
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초록
본 연구의 목적은 연륙·연도교의 건설에 따른 섬 지역 부동산시장에 어떠한 영향과 변화를 끼치게 되는가를 살펴보는 것이다. 이를 위해 사례지역은 섬으로 구성된 지자체인 신안군으로 설정하고, 압해도와 암태도를 연결한 천사대교의 건설과정에 주목하여 신안군 중부권 부동산시장의 변화를 살펴보았다. 분석 결과, 첫째, 천사대교 건설로 인해 섬 지역 부동산가치는 상승한 것으로 나타났다. 연륙된 섬과 연륙되지 않은 섬들의 최고지가 지점의 지가변화율을 살펴본 결과, 대체적으로 연륙된 섬의 지가상승률이 높게 나타났다. 또한 천사대교에서 가까운 지역과 먼 지역 사이의 천사대교 시공과 준공 후의 지가상승률의 차이가 92.0%대 51.3%로 나타나 천사대교의 영향인 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 부동산시장의 활성화 정도를 파악하기 위해 부동산 실거래 건수의 변화를 살펴본 결과, 천사대교가 건설되는 과정에서 직접적으로 영향을 받는 중부권은 토지거래량이 계속해서 활발하게 유지되는 경향을 보였지만, 남부권은 오히려 감소하는 경향을 나타내고 있다. 셋째, 해당 지역의 부동산 가치 향상과 그 투자력을 파악하기 위해 개발행위허가와 건축허가·신고현황을 살펴본 결과, 실거래 건수의 변화와 비슷하게 개발행위 건수가 증가하는 추세이다. 특히, 천사대교 개통 이후 신안군 전체의 30%에 가까운 비율을 차지하고 있어 천사대교 효과가 어느 정도 나타난 것으로 보인다. 또한 건축신고 및 허가 건수의 비율도 천사대교 개통 이후 확실히 높아지는 것으로 나타났다. 이러한 결과를 통해 천사대교 건설은 부동산 활동을 더 활발하게 촉진을 유발하였고 부동산 가치를 상승시키는 것을 확인할 수 있었다. 개발의 변방이었던 섬 지역이 연륙·연도교의 건설로 다양한 측면에서 새롭게 주목받고 있다. 격절성의 해소로 섬 지역 부동산 가치는 높아지고, 확실히 투자도 활발하게 전개된다는 사실을 본 연구의 사례를 통해 확인하였다. 연륙·연도교가 섬 지역의 재산가치와 지역가치를 높이는 중요한 요소라는 점은 이것이 쇠퇴하고 있는 섬이나 낙후지역의 지역발전을 위한 중요한 수단이 될 수 있음을 시사한다. 예컨대, 국토의 숨겨진 공간의 재발견이라는 측면에서 개발업자들은 투자대상지로 여기기도 하고, 저평가되었던 공간의 가치가 높아지면서 섬 사람의 자산 가치를 높이기도 한다. 이러한 변화를 우리는 어떻게 바라보아야 하는가? 자본주의 사회에서 지극히 자연스러운 현상으로 여길 수도 있지만, 도시와 내륙에서 나타나는 부동산 문제가 섬 사회에서도 점차 발생하며 또 다른 문제가 전개되는 것은 아닌지 우려가 생긴다. 즉, 외부 자본에 의해 그곳에 사는 사람들의 삶의 기반이 흔들릴 수도 있고, 생업활동도 다양하게 변하여 그곳을 떠날 수도 있다. 이러한 것들이 과도한 기우일 수도 있지만, 지금 우리 섬 사회에서 나타날 수 있는 모습이다. 본 연구는 섬 지역의 격절성과 협소성을 연륙·연도교로 완벽하게 해결됨에 따른 섬 지역 부동산시장의 변화에 대해 최초로 실증분석하였다는 점에서 의의가 있다.
Abstract
This study aims to investigate the impact of the construction of a land-to-island bridges or bridges connecting islands and the change in the real estate market in the island area according to them. For this purpose, Shinan-gun, which is a local self-governing body that consists of islands, was set as a case-study region, and the change in the real estate market in the central districts of Shinan-gun was examined, paying attention to the process of the construction of Cheonsa Bridge connecting Aphae Island and Amtae Island. As a result of an analysis, first, real estate values in the island area increased with the construction of the Cheonsa Bridge. As a result of an examination of the rate of change in the price of land at the point with the highest land value, of the islands connected to land and those that were not, usually, the rate of the rise in land value was higher on the islands connected to land. In addition, the difference in the rate of rise in land value before the construction and after the completion of the Cheonsa Bridge between the areas near to that and the areas distant from it was 92.0% vs. 51.3%; thus, it was found that the Cheonsa Bridge affected that. Second, as a result of an examination of change in the number of real transactions of real estate to understand the degree of vitalization of the real estate market, the land transaction volume was kept active in the central district which directly affected the process of the construction of the Cheonsa Bridge while it rather tended to decrease in the southern district. Third, as a result of an examination of development act permits, building permits, and reports on the present conditions to understand the improvement of the real estate value in the region and the investment potential, the number of development acts tended to increase like the change in the number of real transactions. In particular, as they took up almost 30% of all development acts in Shinan-gun since the opening of Cheonsa Bridge, it seems that its effect was always apparent to some extent. Moreover, the ratio of the number of construction reports and permits surely increased after the opening of the Cheonsa Bridge. Through the above results, it was confirmed that the construction of the Cheonsa Bridge induced the promotion of real estate activities more actively and increased the real estate values. This study has significance in that it conducted an empirical analysis of changes in the real estate market in an island area as the issues of isolation and narrowness of the island area are perfectly resolved by a land-to-island bridge or a bridge connecting islands.
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