임야가격의 결정요인에 관한 연구 - 수도권 지역을 중심으로 -
A Study on the Price Determinants of Forest Land
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초록
임야는 개발가능한 토지로서의 인식전환에 따라 수요가 점차 증가하고 있다는 점에서 토지시장에서 하나의 세분시장을 형성하고 있는 임야시장에 대한 연구가 필요하다. 이에 본 연구에서는 실거래자료를 바탕으로 서울 인근지역 중 개발수요가 많고, 산지전용이 많이 이루어지고 있는 대표적 지역인 경기도 광주, 용인, 가평을 연구대상 지역으로 하여 2018년에 거래된 총 8,489건의 임야가격 결정요인을 연구하였다. 본 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 지역특성과 관련하여 임야가격은 해당 임야가 위치한 지역에 따라 가격수준에 미치는 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 또한, 지역이 동일하다고 해도 도시화 및 경제발전 정도를 반영하는 택지지역 면적비율이나 1인당 GRDP가 높을수록 임야가격이 높게 나타났다. 둘째, 토지이용규제특성과 관련하여 임야는 용도지역뿐만 아니라 개별 임야에 설정된 행위제한의 구체적 내용에 따라 가격에 미치는 영향이 상이한 것으로 나타났다. 용도지역의 경우 계획관리지역인 경우 임야가격이 높게 나타난 반면, 보전산지, 자연보전권역, 공장설립제한지역 등의 행위제한이 설정된 경우에는 임야가격이 상대적으로 낮게 결정되는 것으로 나타났다. 셋째, 입지특성과 관련하여 임야는 서울을 중심으로 한 광역 중심지 인접성뿐만 아니라 철도역 거리, 광역버스 정류장 거리, 국도/지방도 거리와 같은 교통접근성이 수도권 임야의 거래가격에 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 넷째, 임야의 토지특성과 관련하여 토지면적, 형상, 향, 표고, 경사도 등의 물리적 조건과 도로접합과 같은 부가적 특성이 임야가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
Abstract
This study investigates price determinants of forest lands in Gyeonggi-do. For empirical research, this study analyzes 8,489 sales cases collected from KAIS by using Hedonic Price Model. The main empirical results are as follows. First, this study confirms that the price of forest land is affected by the regional characteristics such as the region where the land is located, the proportion of residential area and GRDP per capita. The prices of forest lands are different according to degree of urbanization and economic development in the region. Second, this study shows that there is a difference in the price of forest land due to the land use and regulatory characteristics. The land use and regulatory characteristics such as the land use zoning and whether it is conservation area for mountain, conservation area for nature, or factory establishment restriction area, have impacts on the price. Third, this study discovers that the locational characteristics such as proximity to Seoul, accessibility to railway station and intra-region bus station, and distance to national or local roads, have effects on the price of forest land. Fourth, this study finds that the price of forest land is influenced by land characteristics such as land size, land shape, land direction, land elevation, land slope, and whether it has a road connection.
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