오피스 임대시장의 보증금 크기에 따른 전환율 차이 분석
An Empirical Analysis on the Change of Conversion Rate by the Amount of Security Deposit in Seoul Office Rental Market
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초록
본 논문에서는 보증금에 대한 수요와 공급의 결정요인을 수요자인 임대인과 공급자인 임차인 간 임대보증 및 레버리지 거래라는 관점에서 살펴보고 전환율과의 관계를 도출하였다. 이때 보증금의 크기는 월세 대비 보증금 비율(DTR)과 부동산의 가치 대비 보증금 비율(DTV) 두 가지 방법으로 측정하였다. 먼저 월세 대비 보증금 비율의 경우 임대보증 기능과 관련된 변수로서 그 값이 클수록 보증금에 대한 임대인 한계효용이 감소한다고 보았다. 이때 보증금의 가격인 전환율은 한계효용의 변화와 함께 감소하게 된다. 한편 부동산의 가치 대비 보증금 비율의 경우 레버리지 기능과 관련된 변수로서 그 값이 클수록 임대인의 보증금 반환의무 불이행에 따른 임차인 손실 가능성이 커진다고 보았다. 이때 보증금의 가격인 전환율은 위험의 변화와 함께 증가하게 된다. 실제 서울시 오피스를 대상으로 한 실증분석 결과는 상기 가정을 유의하게 지지하였다. 이를 통해 보증금과 전환율의 비선형적인 관계를 가정한 여러 선행연구의 주장이 오피스시장에도 동일하게 적용된다는 것을 알 수 있었다.
Abstract
A security deposit is traded between the landlord (demander) and the tenant (supplier) for the purpose of leverage as well as security functions in Korea. In this study, the relationship between the amount of security deposit and the conversion rate is analyzed through office market data in Seoul. The amount of security deposit is calculated by two methods: the security deposit to monthly rent ratio (DTR) and security deposit to value ratio (DTV). DTR is related to the security function. The conversion rate would decrease as DTR increases because the marginal utility of the landlord would decrease as DTR increases. However, DTV is related to the leverage function. The conversion rate would increase as DTV increases because the risk premium for the tenant would increase as DTV increases. Empirical results suggest that the hypotheses above are significantly substantiated, so the relationship between the amount of security deposit and the conversion rate is not linear. This result has been the case for several literatures on the residential and retail property markets in Korea.
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