젠트리피케이션과 부동산 임차인 보호를 위한 법제
Gentrification and the Legal Device to Protect Tenants
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초록
젠트리피케이션은 55여 년 전 영국 런던의 도시화 과정에서 저소득층 거주민들이 중산층 이상의전입자로 인해 거주지에서 밀려나고 해당 지역의 사회적 특성이 변화하는 현상을 칭하는 용어로 사용되었다. 현재는 공동화된 공간이나 저소득층의 공간이 중산층의 거주지나 상업지역으로 변화하는 전세계적인 현상을 일컫는다. 이러한 젠트리피케이션의 대표적인 부작용은 원점유자가 비자발적으로 해당 지역에서 전치되는 현상이다. 이는 당연히 소유자보다 임차인에게 더 두드러지는 문제로서, 젠트리피케이션으로 인해 부동산 임차인의 보호 필요성이 더욱 강조되고 있다. 국내에서 나타나는 젠트리피케이션은 도심의 개발사업으로 인한 신축 젠트리피케이션, 문화주도 젠트리피케이션 등이 있다. 임차인 보호를 위한 법률적 장치로서 우선 개발사업의 시행 단계에서 임차인의 참여권을 보장할 필요가 있으나, 이와 관련한 도시정비법, 도시재생법상의 규율은 불충분하다. 또한, 임차인의 주거 이전 또는 영업이전 및 휴업 등에 대해 충분한 보상을 보장하고 재정착을 지원하여야 할 것인데, 현 법률하에서는 재건축사업의 경우 임차인에게는 아무런 보상도 주어지지 않으며 재개발사업에서 이루어지는 보상의 수준도 충분치 않다. 다음으로, 임대료 상승이 일어나는 단계에서는 임차인의 비자발적 퇴거를 직접적으로 막기 위한 장치로 임대료의 규제 및 임대차기간의 보장이 활용된다. 상가임대차에 있어서는 상가건물 임대차보호법상 임차인의 갱신청구권과 증감청구권에 따른 증액비율 상한 조항이 이러한 역할을 하고 있으나, 법령에 따른 철거나 재건축, 건물의 노후로 인한 안전의 우려 등이 갱신청구권의 배제 사유로 규정되어 있어 개발사업으로 인한 임차인의 전치를 막기 어렵다. 주택임대차에 있어서는 민간임대주택에 관한 특별법에서 임대의무기간 내에는 일정한 사유 없이 임대인이 재계약을 거절할 수 없도록 하고, 임대료 인상을 일정 비율 이상 할 수 없도록 제한하고있으나, 이는 임대사업 등록일로부터 4년 또는 8년의 임대의무기간에만 적용되는 것이어서 임차인을위한 일반적인 보호 장치로 보기는 어렵다. 한편, 상가임대차에 특유한 권리금과 관련하여, 상가건물임대차보호법은 임차인의 회수기회를 보장할 임대인의 의무를 규정하고 있으나 그 배제사유로서 갱신 청구권 거절의 정당한 사유를 그대로 준용하고 있어 매우 불합리하다. 마지막으로, 임대차를 유지하지못하게 될 만한 분쟁이 발생하는 경우 임차인의 조력을 위한 임대차분쟁조정위원회가 마련되어 있어, 이 제도의 활성화가 필요하다.
Abstract
55 years ago, the term of gentrification was first coined to describe the social phenomenon that working-class people were being displaced in the process of development in London. Nowadays, the gentrification happens all over the world. A variety of factors trigger the gentrification and thus, the forms of gentrification are various. The main side-effect of the gentrification is the displacement of residents, especially tenants. Therefore, the legal methods to protect tenants from gentrification are necessary. First, with regard to the development process, the tenants should participate in the process, and if the tenants need to be displaced, they must be given sufficient compensation. The relevant articles of “Act on the improvement of Urban Areas and Residential Environment” and “Special Act on Promotion of and Support for Urban Regeneration” need to be improved in this regard. Second, rent control and a right to renewal are used to cope with the situation where the ground rent goes up and it forces the tenants to end the lease contract. Besides, although commercial building premium was legalized in “Commercial Building Lease Protection Act”, there are still many unfair situations where the tenants lose the premium. Lastly, when the tenants have legal disputes arising out of the lease contract due to the gentrification, a dispute mediation committee could lead the parties to the amicable solution.
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