전세권저당권에 관한 여러 법률문제와 해결방안
legal problems and Solutions of the Jeonse-right mortgage
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초록
전세권은 금융을 얻기 위한 매우 적합한 담보가 될 수 있다. 그런데 현행법상 전세권저당권자의 지위가 안정적이지 못해 전세권이 담보로서의 기능을 제대로 수행하지 못하고 있다. 이에 따라 금융권 등의 거래계에서 전세권저당권제도의 이용도가 낮으므로 전세권자와 전세권설정자의 지위를 강화하는 방안을 강구함으로써 전세권저당권제도의 이용을 활성화할 필요가 있다. 전세권자의 지위강화방안으로는 1개의 부동산 일부를 대상으로 하는 전세권일지라도 전세기간 만료 후 전세금의 반환이 없으면 민법 제318조에서 규정에 따라 1개의 부동산 전부를 대상으로 경매청구를 할 수 있는 것으로 하고, 그 매각대금으로부터의 우선변제도 각 전세부동산의 가액으로부터 각별로 배당받는 것으로 해석할 필요가 있다. 그러나 이와 같은 해석은 현재의 대법원판례에 반하는 것이므로 판례의 변경을 요한다. 따라서 근본적으로는 민법 제303조 내용을 “전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 해당 부분에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다”로 변경하여 제1항으로 하고, 제2항으로 “제1항의 경우 전세권의 목적물이 1개의 부동산 일부라도 전세권자는 1개의 부동산 전부에 대하여 경매를 청구할 수 있다”는 내용을 신설하는 개정을 함으로써 입법적으로 해결할 필요가 있다. 전세권저당권자의 지위강화방안으로는 전세권저당권자가 피담보채권의 범위에서 전세권설정자에게 직접 전세금반환채권을 행사할 수 있도록 하고 나아가 이를 전세권의 존속기간이 만료된 후 전세부동산의 소유권이 이전된 경우 그 신 소유자에 대하여도 행사할 수 있는 것으로 할 필요가 있다. 그러나 이는 현행법의 해석범위를 넘는 것이고 또한 대법원판례에도 반하므로 민법 제371조에 “전세권을 목적으로 하는 저당권에 있어서 저당권자는 우선변제권의 범위 내에서 전세금반환채권을 직접 청구할 수 있다. 전세권의 존속기간이 만료된 후 전세권의 목적물의 소유권을 취득한 자에 대하여도 같다”는 내용의 제3항과 “제3항의 경우 제353조 제3항의 규정을 준용한다”는 내용의 제4항을 신설하는 개정을 함으로써 입법적으로 해결할 필요가 있다.
Abstract
Jeonse-right is very suitable collateral for obtaining loan. However, because the status of Jeonse-right mortagagee is not stable under the current Korea Civil Code, Jeonse-right is not able to run normally functions as collateral. As a result, utilization of Jeonse-right mortagage system is low on the trading world of financial institutions, so it is necessary to improve the Jeonse-right mortagage system by taking steps to strengthen the position of Jeonse-right holder and Jeonse-right mortagagee. In order to strengthen the position of Jeonse-right holder, Jeonse-right holder must be allowed to request for auction for the real estate in whole by applying the Civil Code Article 318 if there is no return of the Jeonse-deposit after the expiration of the Jeonse period even though the Jeonse-right exists on the part of the real estate. And Jeonse-right holder must be allowed to receive the preferential payment of Jeonse-deposit from the sale price of the part subject to Jeonse-right. However, this interpretation is contrary to the Korea Supreme Court precedent, this interpretation requires changes of the precedent case law. Thus, basically, it is necessary to resolve legislatively by the revision of the Civil Code Article 303. In order to strengthen the position of Jeonse-right mortagagee, Jeonse-right mortagagee must be allowed to exercise the right to request a return of Jeonse-deposit against the Jeonse-right settler within the scope of the secured claim. In addition, if ownership of the real estate have been transferred after a lifetime of Jeonse-right has expired, Jeonse-right mortgagee must be allowed to exercise the right to request a return of Jeonse-deposit against the new owner directly. However, this is beyond the scope of interpretation of the current Korea Civil Code and also goes against the precedent of the Supreme Court. Thus, it is necessary to resolve legislatively by the revision of the Civil Code Article 371.
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