토지 과세평가의 형평성 분석과 개선방향 모색
Analysis of Vertical Equity of Taxation of Land and its Improvement
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초록
공시지가가 가진 여러 가지 기능 중의 하나는 과세평가의 기준이 된다는 점이다. 2006년 부동산실거래가 제도가 도입된 이후 적지 않은 연구들이 공시지가가 실거래가를 제대로 반영하지 못하고 있다는 문제점을 지적한바 있다. 최근에는 공시지가 뿐만 아니라 주택공시가격의 과세형평성 문제점들에 대한 연구도 이루어지고 있으며 분석결과 과세평가의 불형평성 문제가 나타났다. 본 연구에서는 서울시 5개 자치구를 대상으로 공시지가의 형평성 문제를 진단하였으며 선행연구에서 일반적으로 활용되는 PF모델과 CHENG모델을 이용하여 분석한 결과 사례대상 지역의 토지과세평가의 수직적 불평형성이 존재함을 알 수 있었다. 본 연구는 공시지가가 실거래가를 제대로 반영하지 못하는 이유를 크게 실거래가격의 축적기간의 문제와 지역시장으로 분화된 부동산시장의 특성 그리고 부동산경기 변동기에 지역별 부동산가격의 차등적인 변화양상에 있다고 보았다. 본 연구에서는 미국이나 영국의 경우 부동산 실거래자료가 40년이상 축적되어 관리되고 있다는 점을 감안할 때 지역별 또는 시기별로 시장가격을 충분히 반영할 수 있는 실거래자료가 충분치 않을 가능성을 지적하였다. 실거래가격을 반영한 공시지가 구축을 위해서는 실거래가 자료의 축적과 관리수준에 따른 단계별 접근이 필요하며 공시지가 제도 개편에 따른 비용 대비 편익을 고려한 제도개선 접근이 필요함을 제언하고자 한다.
Abstract
One of the functions of posted land price will be the standard in the taxation of land. Although lots of researches report the problems of difference between posted land price and its transaction price, there hasn’t arrived at a conclusion about correcting vertical inequality in the land taxations. In this research, we tested a vertical inequality in the taxation of land in the 5 municipalities of the city of Seoul. According to the empirical analysis, there was a vertical inequality in the taxation of land and this results coincided with prior ones. Prior researches have in common with original limitation about the posted land price. If appraisers had evaluated posted land price closely with its market price, there was a tremendous tax resistance. Contrary to prior researches, we assumes that structural limitation can be a main reasons in vertical inequality in the taxation of land. First, there are not much data on real estate transaction prices. Second, determinants of land prices can be differ in each sub markets and its effects can be weighed differently. Third, factors of real estate cycles can be also one of the reasons. We propose phased approach to correcting posted land price and transaction price and that process consider cost-benefit basis of newly evaluation structure.
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