주택가격의 불확실성하에서 채무불이행 위험을 고려한 MBS의 가치평가
Appraisal of MBS(Mortgage-Backed Security) with Default Risk under Housing Price Uncertainty
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국내에서 1998년 외환위기를 계기로 그 중요성이 대두되어 오고 있는 MBS (Mortgage-Backed Security)는 주택 구입 시 활용되는 모기지대출 채권에 기반한 파생상품으로서 거시적으로는 부실채권의 현금화를 통한 금융시장의 안정화 수단이 면서 주택 실수요자에게는 용이한 주택구입을, 그리고 투자자에게는 시장 포트폴리 오의 다변화를 가능케 하는 긍정적인 측면들을 지니고 있다. 하지만, 이러한 MBS가 지닌 장점들에도 불구하고 국내에서 MBS 발행 및 유통체계의 미비, 장기채의 미발 달, 수요부족, 그리고 낮은 민간 모기지대출 채권의 유동화율 등으로 MBS의 발행실 적은 최근 가계대출의 규모가 급증한 것에 비해 여전히 미미한 실정이다. 물론, 이 는 2008년 금융위기의 원인들 중 하나로 MBS가 거론된 영향도 있겠으나 MBS의 구조적 문제라기보다는 운용상의 오남용이 원인이었다는 점과 주거안정 증진과 가 계부채 해결을 위한 대안으로서 MBS의 역할을 생각한다면 이 상품의 활성화 또한 검토할 필요가 있다. 그리고, 이를 위해서는 MBS가 지닌 위험요인들을 고려한 합리 적이면서도 실무에서 활용 가능한 가치 평가법에 대한 논의는 선결되어야 할 것이 다. 이러한 측면에서 본 연구는 채무불이행 위험을 고려한 MBS를 대상으로 실무적 차원에서의 가치평가 방법을 제시하고자 한다. 이를 위하여, 채무불이행의 위험을 지닌 모기지 대출 채권을 기초자산으로 하는 MBS의 현금흐름과 채무불이행 발생을 관련 금융경제이론 및 실물옵션이론을 토대로 모형화 한 후, 가상의 MBS 사례에 적 용하고 그 가치평가를 위한 실질적인 방법을 제안함으로써 MBS의 가치평가, 발행, 그리고 투자와 관련된 주체들에게 합리적 의사결정을 위한 기준 및 관련된 시사점 을 제공하고자 한다.
Abstract
MBS(Mortgage-Backed Security), whose importance has come to the forefront as a result of the foreign exchange crisis at home in 1998, is a type of derivative securities based on mortgage-loan debts used at the time of housing purchase. It is macroscopically not only the means for stabilizing the financial market through the liquidation of facilitating real housing consumers to purchase their house easily and enabling financial investors to diversify market portfolios. However, despite many strengths of MBS in many respects, the track record of its issuance has been insignificant on account of the poor issuance and distribution system, the underdevelopment of long-term mortgage loans, demand shortage, and low securitization rate of civil mortgage-loan debts since its introduction into Korea in comparison with the recent sharp rise in household loans. Naturally, this phenomenon may be attributed to the influence of tis negative images as MBS has been mentioned as one of the causes for the global financial crisis in 2008. But this was ascribed to its misuse and abuse in terms of operation rather than to the structural problem inherent in it. If the role of MBS is considered as one of the alternatives to promote residential stability and resolve the problem of tremendous household debts confronting us, there would be a need to examine the revitalization of MBS while minimizing the side effects inherent in it. And for this purpose, one of important research subjects to be settled beforehand is to discuss the reasonable pricing technique considering the risky factors inherent in MBS. In this regard, this study is aimed at the valuation of MBS considering default on mortgage loans. In the concrete, it attempts to model the monetary and economic theory and the option pricing theory in relation to the phenomenon of occurrence of the cash flow and default of MBS with mortgage-loan debts always having the default risk as underlying assets. And then it attempts to provide entities related to the issuance and investment of MBS with criteria and relevant implications for reasonable decision-making by applying them to the related MBS case and eliciting the proper price of MBS.
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