주택수요정책이 신규아파트 초기분양률에 미친 효과에 관한 연구
A Study on the impact of demand-side housing policies on initial sales of new apartments
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선행연구들에서 신규아파트 관련 정책수단들에 대해 정책효과 평가나 정책수단 간의 비교평가에 대해서는 부족하였다. 이에 본 연구에서는 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장의 안정화를 위해 사용한 주택수요정책들이 신규아파트 시장에 미친 영향을 분석하고 정책적 함의를 도출하고자 하였다. 본 연구는 2007년 9월부터 2014년 12월까지 주택도시보증공사의 주택분양보증이 발급된 사업장을 대상으로 하며, 초기분양률을 종속변수로, 주택수요정책을 독립변수로 선정하고 통제변수로는 아파트 특성요인, 주택시장 특성요인, 주택수요 특성요인들을 선정하여 다중회귀 분석을 실시하였다. 정책변수 중에서 분양권전매 규제완화정책과 청약제도 규제완화정책의 상관성이 높게 나타남에 따라 분양권전매 모형과 청약제도 모형으로 나누어 정책효과 분석을 실시하였다. 먼저 정책의 효과가 지역별로 살펴 본 결과 분양권전매 모형에서 수도권 지역은 DTI 한도상향, 양도세 규제완화가 통계적으로 유의적인 영향을 분양률에 미치는 것으로 분석되었으나, 비수도권에서는 분양권규제완화, 취득세 하락, 양도세 규제완화가 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 청약제도 모형의 경우 수도권에서는 LTV정책을 제외한 모든 정책이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 비수도권에서는 청약제도만이 유의미한 영향을 준다는 결론을 얻었다. 전체 정책효과를 분석한 결과, 분양권전매 모형과 청약제도 모형 모두에서 DTI 상승, 취득세 하락, 양도세 규제완화 정책이 분양률에 미치는 것으로 분석되었으며, 분양권 규제완화와 청약제도 완화 역시 분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그러나 예상과는 달리 LTV 한도 상향은 통계적으로 유의미한 영향을 분양률에 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 각 개별 변수들의 영향력을 비교를 실시하였는데 분양권전매모형에서는 정부정책의 설명력이 7.4%, 청약률모형에서는 정부정책의 설명력이 12.9%로 나타나 정책변수의 설명력이 작지 않다는 결론을 얻었다.
Abstract
In previous studies, not sufficient assessment was made on policy measures. In particular, not many studies assessed the impact of the housing policies on new apartments as it is difficult to access sales rate data. So using the HUG data, this study aimed to draw policy implications by analyzing the impact of demand-side housing policies implemented to stabilize the housing market since the 2008 Global Financial Crisis. To evaluate the impact of demand-side housing policies on the initial sales rate, variables other than policy measures had to be controlled. Accordingly, based on pre-research, variables related to characteristics of apartments, housing market and housing demand were selected to be controlled. And this analysis used multiple regression model. As there was high correlation between the policy to deregulate housing subscription and the policy to ease regulation on transfer of housing purchase right, analysis was done separately on the housing purchase right transfer model and the housing subscription model. The impact (R2) of each variable was compared. Government policy variables accounted for 7.4% of R2 in the housing purchase right transfer model and 12.9% of R2 in the housing subscription model which means the impact of policy variables was not insignificant. Furthermore, whether the policy impact differs according to regions was also analyzed. As analysis results, it was found that the policy impact also varied according to regions.
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