주택임대차 시장에서 재계약 임대료는 할인되는가? : 교체비용과 비대칭 정보, 그리고 협상
Renewal Rent Discounts for Sitting Tenants in the Rental Housing Market: Turnover Cost, Asymmetric Information, and Bargaining
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기존의 많은 연구에 따르면, 임대인은 교체비용과 정보의 비대칭 문제 때문에 주택 임대차시장에서 재계약 시 임대료를 할인해 주는 것으로 알려져 있다. 그러나 임차인 또한 교체비용과 정보의 비대칭 문제가 있기 때문에 재계약 시 임대료를 할증해 줄 동인이 있다. 이처럼 재계약으로 임대인과 임차인 모두 교체비용을 절감할 수 있고, 정보의 비대칭 문제를 해결할 수 있기 때문에, 재계약 임대료는 양자의 협상에 따라 할인될 수도 있고 할증될 수도 있다. 그리고 재계약 횟수가 늘어나게 되면, 임차인의 주거안정성 가치가 커지고 임차인과의 공감이 커지면서 재계약 임대료는 추가적으로 할인되거나 할증될 수도 있다. 우리는 우리나라에서도 재계약 임대료가 할인되는지 여부와 재계약 횟수가 늘어남에 따라 재계약 임대료가 추가적으로 할인되는지 여부를 분석하였다. 우리는 분석의 용이성을 위해 서울 강남구와 노원구의 아파트 전세 실거래 자료를 이용하여 분석을 하였다. 분석 결과, 우리는 세 가지 사실을 확인할 수 있었다. 첫째, 강남구나 노원구 모두 재계약 시 임대료(전세가격)가 신규계약 시의 임대료보다 5% 가량 할인이 되었다. 둘째, 첫 재계약의 경우 임대료(전세가격)가 높은 강남구에서 임대료가 더 많이 할인되는 것으로 나타났다. 셋째, 재계약이 추가적으로 이루어질 때 강남구에서는 임대료의 할인율이 줄어드는 반면, 노원구에서는 임대료의 할인율이 커지는 것으로 나타났다. 본 연구는 우리나라에서도 주택 임대차시장에서 재계약 시 임대료가 할인된다는 점을 처음 밝혔다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 그리고 추가적인 재계약 시 지역에 따라 임대료가 추가적으로 할인될 수도 있고, 할증될 수도 있다는 점을 밝힌 점도 본 연구의 의의라고 할 수 있다.
Abstract
Many studies on occupancy discounts have shown that landlords give rent discounts to sitting tenants to minimize their turnover cost and asymmetric information problem. However, because tenants can also avoid these issues if they renew rental contracts, they have incentives to give rent premiums to landlords. Thus, we argue that the renewal rent may be discounted or surcharged according to bargaining between landlords and tenants. Moreover, as the number of renewals increases, the landlord’s empathy with tenants increases but the value of the tenant’s residential stability also increases, which may result in additional rent discounts or rent premiums. In this study, we analyzed whether the renewal rent is progressively discounted as the number of renewals increases in the rental housing market in Gangnam-gu and Nowon-gu in Seoul. Our analysis yielded three findings. First, renewal rents are discounted by about 5% of the new contract rent. Second, in the case of a first-time renewal, rents are discounted more in Gangnam-gu, where the rental cost is higher. Third, when additional recontracts are made, the rent discount decreases in Gangnam-gu and increases in Nowon-gu.
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