주택가격과 거래량의 지역 간 인과관계 및 시･공간적 파급효과 분석: 수도권 아파트시장을 중심으로
A Study on the Interregional Causality and Space-time Spillover Effects of the Housing Price and the Trade Volume: Focused on the Apartment Market in the Metropolitan Area
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초록
본 연구의 목적은 수도권을 대상으로 주택가격과 거래량의 지역 간 인과관계 및 시･공간적 파급효과를 실증적으로 분석하는 것이다. 하위시장을 크게 서울시, 경기도, 인천시, 수도권 전체로 구분하였고, 서울시와 경기도는 다시 강남3구, 강남, 강북, 버블세븐 경기도, 경기남부, 경기북부로 세분화하였다. 2006년 2월부터 2011년 3월까지의 시계열 자료를 이용하여 그랜저 인과관계 검정, 교차상관분석, VAR모형을 통한 충격반응분석, 분산분해분석을 실시하였으며, 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 수도권의 주택가격은 한 방향으로 움직이는 패턴을 나타냈다. 강남3구와 버블세븐 경기도가 수도권의 주택가격을 선도하고, 강북과 인천이 타 지역의 영향을 가장 많이 받는 것으로 나타났다. 둘째, 강남3구의 주택가격 충격에 수도권 하위시장의 가격은 모두 정(+)의 변화를 보였고, 대부분 5~6개월 후에 안정을 찾는 것으로 나타났다. 주택가격이 가장 후행하는 강북과 인천은 자신의 가격보다 강남3구의 가격에 가장 큰 영향을 받고, 강남으로부터 장기간 영향을 받는 것으로 나타났다. 셋째, 주택거래량은 주택가격보다 상대적으로 지역 간 인과관계가 더욱 많은 것으로 나타났다. 수도권의 거래량은 강남이 선도하고, 인천과 경기북부가 타 지역으로부터 영향을 가장 많이 받는 것으로 분석되었다. 넷째, 강남의 주택거래량 충격에 수도권 하위시장의 거래량은 모두 5개월 동안 정(+)의 변화를 나타냈으나, 그 파급효과는 주택가격보다 시･공간적으로 제한적인 것으로 나타났다. 인천과 경기북부는 강남과 그 자신의 거래량 충격에 큰 반응을 나타냈는데, 이는 수도권의 주택거래 활성화를 위해서는 강남시장과 그 자신의 시장에서 거래가 활발히 이루어져야 함을 의미한다. 정책적 시사점은 첫째, 주택거래량의 지역 간 인과관계는 많으나 파급효과는 시･공간적으로 제한적이므로 주택거래 활성화대책 마련 시 보다 적극적인 노력이 필요하며, 무엇보다 부처 간 정책의 혼선을 조율한 정책의 일관성이 필요하다. 둘째, 수도권 주택거래 활성화를 위해 강남에 대한 규제완화 혹은 시장의 영향을 가장 늦게 받거나 가격 상승의 우려가 적은 지역 내의 거래활성화를 위한 특화된 정책 마련이 필요하다.
Abstract
This study analyzes the interregional causality and space-time spillover effects of housing prices and trade volumes in the metropolitan area. The main empirical results are as follows: First, the three major boroughs in Gangnam and bubble seven areas in Gyeonggi Province were found to lead the housing price, while Gangbuk and Incheon were most influenced by other areas. Second, Gangbuk and Incheon were found out to be largely affected by the price of the three major boroughs in Gangnam than by its own price, and were affected by Gangnam for a long period. Third, the trade volume in the metropolitan area was led by Gangnam, while Incheon and the northern areas of Gyeonggi were analyzed to be influenced by other areas the most. fourth, Incheon and the northern areas of Gyeonggi largely reacted to the shock of the trade volume of Gangnam and itself. The policy suggestions of this study are first, as the interregional causality and space-time spillover effects of housing trade volumes are limited, more active efforts are necessary for the vitalization of housing trades. Second, for the vitalization of housing trades in the metropolitan area, the deregulation on Gangnam area or specialized policy to vitalize the area which is least affected by the housing market is demanded.
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