주택연금과 농지연금의 총대출비용률(TLCR) 평가 연구
A Study on Evaluating Total Loan Cost Rate (TLCR) of the Reverse Mortgage Products
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초록
본 연구에서는 국내 역모기지제도인 주택연금과 농지연금 간 비용 효율성을 확인하기 위해 미국의 주택담보 역모기지제도(HECM)에서 사용하고 있는 총대출비용률(Total Loan Cost Rate; TLCR)을 평가하였다. 아울러 본 논문은 정태적인 평가 방법인 미국 제도가 가지는 한계점을 개선하기 위하여 새로운 확률모형을 수립하고 몬테카를로 시뮬레이션 분석에 의하여 총대출비용률을 재검토 하였다. 분석결과 본 연구의 새로운 동태적 모델을 이용하여 평가한 TLCR 추정치들이 미국의 정태적방법론에 의한 추정치에 비해서 상대적으로 작은 값을 보여줌을 확인하였다. 또한 농지연금과 주택연금 간의 비교에 있어서는 농지연금이 주택연금에 비해 차입자에게 비용효율적인 제도임을 확인하였다. 미국의 HECM에서는 차입자의 채무액(대출원리금) 중에서 총비용이 차지하는 비율(TLCR)을 사전에 공시하도록 의무화 하고 있으나 국내에서는 아직 이러한 규정이 없어 소비자의 상품선택 및 권익 보호에 한계가 있다. 따라서 본 논문은 국내 역모기지 상품간 비용 효율성을 평가할 수 있는 총대출비용률 공시제도의 도입을 제안한다.
Abstract
The paper examines total loan cost rate (or TLCR) of the two different Korean reverse mortgage products (e.g. one for home-equity owners and the other for farmers owning agricultural land) to compare the cost efficiency by using the method of the US Home Equity Conversion Mortgage (or HECM). The paper also builds a new dynamic stochastic model for Monte Carlo simulation which can improve and upgrade the static US method, and then reexamines the TLCRs by the new model. The result reveals the TLCRs evaluated by the new stochastic model are smaller than those measured by the HECM method, implying the US model overvalues the TLCRs. It is also found that the products for farmers are more cost-efficient to the borrowers than the products for home owners. TLCRs are required to be disclosed for consumers to compare the loan costs of different products in the US, however there is not such a regulatory system in Korea. The paper suggests the introduction of such a disclosure system to the Korean market to protect the interest of consumers.
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