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공공임대리츠가 인근지역 주택임대료에 미친 영향 : 이중차분법과 이벤트 연구의 적용

The Effect of Public-Housing REITs on Nearby Residential Rent: An Application of Difference-in-Difference and Event Study

김현영|이용만|강만봉
한국주택학회 (Korean Association For Housing Policy Studies)|2021.09|주택연구 (Housing Studies)|제29권 제3호|pp. 5-38|DOI 10.24957/hsr.2021.29.3.5

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Event Study이중차분법Difference-in-DifferenceHierarchical Linear Model위계선형모형공공임대주택Public Housing공공임대리츠이벤트 연구플라시보 검정Public-Housing REITsPlacebo Test

초록

본 연구는 공공임대리츠가 인근 아파트 전세가격에 미치는 영향을 분석하는데 그 목적이 있다. 공공임대리츠는 주로 10년 임대 공공임대주택을 공급할 뿐만 아니라 공공임대주택이라는 이미지가 약하기 때문에 우리는 공공임대리츠가 인근지역 주택시장에 부정적 외부효과를 미치지 않을 것으로 기대하였다. 우리는 이벤트 연구 방법을 이중차분법에 적용하여 공공임대리츠의 영향을 분석하였다. 분석결과 우리는 다음과 같은 사실을 확인할 수 있었다. 첫째, 공공임대리츠의 입주는 인근지역 아파트의 전세가격 상승률을 낮추는 방향으로 영향을 미쳤다. 둘째, 이런 영향은 부정적 외부효과에 기인한 것이 아니라 공급증가 효과에 기인하는 것으로 나타났다. 셋째, 공공임대리츠의 입주로 인한 긍정적 외부효과도 어느 정도 있는 것으로 보였다. 본 논문에서는 이중차분법의 평행성 조건(parallel condition)이 충족되는지 여부를 확인하기 위해 공공임대리츠의 입주 이전 시기를 대상으로 플라시보 검정(placebo test)을 해 보았다. 검정 결과 플라시보 효과(placebo effect)는 없는 것으로 나타났다. 그리고 추정계수가 지역별 차이를 보일 수 있어서 위계선형모형으로 모형을 추정해 보았는데, 추정계수가 지역별로 차이난다는 증거를 발견하지 못하였다.

Abstract

The purpose of this study is to analyze the effect of public-housing REITs on the rent price of nearby apartments. Since public-housing REITs, which supplies 10-year public rental houinsg, have a weak image as public housing. We expected that public-housing REITs would not affect negative externalities on nearby residential housing market. We applied the event study method to the difference-in-difference method to analyze the impact of public-housing REITs. As a result of the analysis, we found the following facts: First, public-housing REITs has had an impact of lowering the rate of increase in rent prices of nearby apartments. Second, this impact was not due to negative externalities, but due to supply effects. Third, there also seemed to be positive external effects partly. In this paper, to check whether the parallel condition of the difference-in-difference method was satisfied, we tested a placebo effect on the period before completion of public-housing REITs. As a result of the test, we found that there was no placebo effect. In addition, we estimated the model in a hierarchical linear model because the estimated coefficients could differ by region, but found no evidence that the estimated coefficients differed by region.

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