Blinder-Oaxaca 분해법을 활용한 서울시 아파트가격지수 작성에 관한 연구
A New Approach to Establishing an Apartment Price Index in Seoul based on Blinder-Oaxaca Decomposition
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초록
본 연구에서는 국토교통부의 아파트 실거래가자료를 활용하여 2017년부터 2022년까지 서울시 전체 및 25개 구(區)에 대해 Blinder-Oaxaca 임금분해법(BO분해법)에 기반한 아파트가격지수를 작성하였다. BO분해법을 아파트 시장에 적용하면, 아파트 개별특성의 지역 간 잠재가격 차이로 인해 발생하는 아파트가격 차이(계수효과)를 추정할 수 있고, 계수효과를 활용하여 아파트가격지수를 작성할 수 있다. 본 연구에서 작성한 지수는 타 기관 지수에 비해 실제 아파트가격의 움직임과 변동을 보다 더 정확하게 반영하고 있으며, 이는 기존 지수들에 대해 좋은 보조적 지표가 될 수 있음을 시사한다.
Abstract
We establish a house price index for Seoul based on a Fisher Ideal aggregation of a two-way Blinder-Oaxaca (BO) decomposition, the FIBO index. Applying the BO decomposition to the apartment market decomposes the intercity differences in the mean house prices into two parts: (i) differences that are due to the differences in housing characteristics across areas (endowment effects) and (ii) differences that arise from the interarea differences in implicit prices of those characteristics (coefficient effects). Using actual transaction data for apartments in Seoul from 2017 to 2022, the FIBO index is constructed based on the estimated coefficient effects. Robustness tests show that our method is far less influenced by changes in sample sizes and selection of the reference. We also show that the FIBO index more accurately reflects the actual movement and fluctuation of apartment prices compared to existing indices, which suggests that the FIBO index could serve as a good complementary house price index.
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