주택임대차에서 수선·유지의무의 법적 성격과 제도개선 과제
Legal characteristics and Policy Reform Agendas Regarding Housing Lease Repair and Maintenance Duties
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주택임대차관계에서 발생되는 갈등과 분쟁은 현행의 주택임대차보호법과 민법의 틀에서 해결책을 찾기에는 어려운 문제들이 많아서 오랫동안 사회문제가 되어왔다. 임차목적물의 사용 중 수리 및 교체를 필요로 하는 하자가 발생했을 경우 민법 제623조 조항에서 누가 책임과 비용 부담의 주체가 되어야 하는지에 대해 명확하게 규정하지 않고 있기 때문에 갈등과 분쟁이 끊이지 않고 있다. 주택임대차 당사자들이 임차목적물의 하자에 대한 수선·유지의무와 관련한 분쟁에서 현재의 민법 규정과 관련 법원 판례의 결과를 그대로 받아들이는 데는 혼란스러운 측면이 많았다. 본 연구에서는 임대인의 재산권과 임차인의 주거권 사이의 갈등이라는 관점에서 이러한 분쟁의 원인을 분석하고 다음과 같이 새로운 법적·제도적 개선 방안을 제시하였다. 첫째, 임차목적물의 수선 유지의무와 관련한 조항이 주택임대차보호법에 신설되어야 하고, 이 조항에는 의무의 대상과 범위가 명확히 규정되어야 한다. 둘째, 국가기관과 지자체는 임차목적물의 전반적 상태와 사용방법, 사용연수, 책임규명 방법 등 구체적 내용을 담은 가이드라인을 제시하여야 한다. 셋째, 분쟁조정위원회의 역할을 확대하여 주택임대차간 갈등을 신속히 해결하여야 한다. 이를 위해 지역별로 분쟁조정위원회가 설치되고 다양한 분쟁조정사례를 홍보하여 분쟁당사자들이 쉽게 이해할 수 있도록 지원해야 한다.
Abstract
At present, the Housing Lease Protection Act and provisions within the civil code are insufficient to resolve conflicts and disputes arising from housing lease arrangements, leading to a number of social problems over the years. Specifically, many conflicts and disputes arise from the fact that article 623 of the civil code does not contain provisions for determining liability and cost burdens in cases when a leased object requires repair or replacement during lease term. For both parties of the housing lease, the current interpretation of civil code and the court’s related precedents are difficult to interpret. This study aims to analyze dispute cases related to repair and maintenance duty from the perspective of lessors' property rights and the tenants' housing rights, and provide the following legal and policy recommendations. First, a code regarding repair and maintenance duty on leased objects should be newly established in the Housing Lease Protection Act, and the object and scope of the obligation should be concretely specified. Second, national institutions and local governments should provide guidelines that contain the status of the leased objects, usage methods, years of use, and methods to identify accountability. Third, the role of the dispute mediation committee should be expanded so as to resolve disputes between the both parties in an efficient manner. Specifically, a dispute mediation committee should be established for each region, and dispute mediation cases should be publicized so that they are easily referenced by both parties.
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