권리금 회수기회 보호와 영업보상 및 임대차기간보장의 관계
The Relation between Protection of the Opportunity to Recoup Business Investment, Indemnity for Goodwill, and Security of Tenure of Tenancy
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초록
2002년부터 시행된 상가건물임대차보호법은 점포임차인을 보호하기 위해서 의미있는 역할을 해 왔다. 그리고 상임법의 시대적 요구에 따라 점차적으로 보호의 범위를 넓혀 왔다. 특히 2015년 상임법 개정안은 5년의 기간이 경과하여 임대인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 수령하거나 높은 차임을 받기 위해서 갱신거절을 하는 경우에 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 함으로써 임대인의 갱신을 유도하거나 갱신을 거절하는 경우에도 영업가치를 회수할 수 있도록 규정하였다. 그런데 권리금 회수기회를 보호하는 규정이 상임법에 신설되었음에도 불구하고 5년의 보장되는 기간을 연장해야 하고 재건축의 경우에 영업보상제도를 도입해야 한다는 의견이 제시되고 있다. 더 나아가서 권리금 회수기회는 5년의 임대차기간 범위 내에서만 보호된다는 하급심 판결도 등장하고 있다. 이 모든 주장들은 상임법의 권리금 회수기회 보호방안이 정착하지 못하였거나 보완되어야 할 점이 있다는 것을 보여준다. 점포임차인을 보호하는 방안에는 일정기간 동안 임대차기간을 보장하는 방법, 영업이 존속하는 동안에는 임차권이 존속되도록 하는 방법, 임대인이 갱신을 거절하는 경우에는 임차인이 영업가치를 회수하도록 하는 방법이 있다. 우리나라 상임법은 일정한 임대차기간을 보장하면서 그 이후에는 권리금 회수기회를 보호하는 방법을 규정하고 있다. 이러한 상임법의 보호방안은 프랑스상법의 규정과 취지가 동일하다. 따라서 5년의 보장기간 내에서만 권리금 회수기회가 보호된다는 주장은 타당하지 않다. 그리고 상임법은 기간보장과 보장된 기간 이후에는 권리금 회수기회 보호방안을 모두 규정하고 있기 때문에 5년의 보장기간을 연장할 필요성이 크지 않다. 만약 보장기간의 연장을 통하여 점포임차인을 더욱 보호할 필요성이 있다면 우선적으로 권리금 회수기회 보호방안이 제대로 작용할 수 있도록 하는 방안을 통해서 점포임차인 보호를 강화하는 것이 바람직하다. 임대인의 갱신거절을 억제하고 갱신을 거절하는 경우에도 임차인이 영업가치를 회수할 수 있도록 하는 방안이라는 점에서 권리금 회수기회 보호방안은 프랑스의 영업보상 방안과 그 취지가 동일하다. 그럼에도 불구하고 영업보상제도의 도입을 주장하는 것은 논리적으로 타당하지 않다. 권리금 회수기회 보호방안이 제대로 작용하지 않는다면 제대로 작용할 수 있도록 제도를 보완하는 방향이 바람직하며, 영업보상방안이라는 새로운 제도를 도입하여 문제를 해결하려는 방향은 바람직하지 않다. 이런 관점에서 재건축의 경우에 영업보상제도의 도입을 주장하기보다는 현행 상임법의 규정을 보완하는 방법이 점포임차인의 보호에 더 적합하고 효율적이다.
Abstract
In Korea, the Commercial Building Lease Protection Act(“CBLPA”), which was enacted 2002, protected the commercial tenancy by allowing the tenant to request a renewal for 5 years from the entering the contract at the termination of the tenancy, which the landlord had no right to refuse. However this Act had failed to protect the business tenants from the unscrupulous landlords at the end of a tenancy. CBLPA, which was amended 2015 for the reinforcement of the protection of commercial tenancy, protected tenant’s opportunity to recoup business investment when the landlord refused the renewal of tenancy at the termination of the tenancy. The new option of CBLPA is similar to that of french commercial code Art. L145-14, which orders the landlord to pay compensation for the loss of the business of tenant in case of refusal of a renewal. Both options are inducing the landlord to renew a tenancy rather than to refuse. Even thought the landlord has a right to refuse to renew, the tenant has a chance to recover the value of goodwill when the landlord refuses to renew. Since the new option was adopted, there still are widespread arguments for the improvement of the defect in CBLPA. For example, some argue that the minimum length of 5 years should be extended to 7 or 10 years. Before the new option was adopted, the extension of minimum length of tenancy was the effective way to protect the commercial tenant, but for now the tenant has a chance to recover the value of the business if the landlord refuses to renew after 5 years of tenancy, the minimum length of tenancy becomes less important as a way of protection of tenancy. Also some argue that the rule for the compensation for the eviction of the premises in the case of reconstruction should be adopted in CBLPA. These arguments are based on the misunderstanding that the option of protection of the opportunity to recoup the business investment and the option of indemnity for goodwill are based on the same mechanisms for the protection of the goodwill of commercial tenant.
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