상가권리금의 변화에 영향을 주는 변수에 관한 연구
A Study on the Variables Affects the Shop's Goodwill of Change
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초록
이 연구의 목적은 서울시 상가권리금의 변화에 영향을 준 요인을 실증적으로 제시하는 데 두었다. 일반적으로 상가권리금은 당해 상권의 경제력과 밀접한 관련이 있다. 따라서 상가권리금의 변화를 추정할 때는 상권의 경제력 변화를 고려하는 것이 타당하다. 이 연구를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 상권 내 평균 3.3㎡당 상가월세의 변화는 상권 내 평균 3.3㎡당 상가권리금의 변동에 정(+)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 이는 상가권리금과 상가월세간의 인과성을 나타낸 것이다. 둘째, 일자리와 밀접한 관련이 있는 상권 내 제조업의 변화는 상가권리금의 변화에 정(+)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 셋째, 상권 내 주요 사업체의 변화는 상가권리금의 변화에 차등적 영향을 주는 것으로 되어 있다. 예로서, 2004년과 2014년을 비교하면, 서울시 의료업체수가 증가할수록 상가권리금이 전반적으로 하락하였으나 지역별로 보면 살펴보면, 경제기반이 비교적 건실한 강남 및 서초구는 의료업체의 증가에 따라 상가권리금도 증가하였다. 한편, 경제기반이 상대적으로 미약한 서울시 금천구 및 중량구는 제조업체수가 늘어날수록 평균 3.3㎡당 상가권리금도 점진적으로 상승한다는 것이 실증적으로 보였다. 따라서 상가임차인, 임대인, 부동산자산관리자 등은 상가권리금을 산정할 경우에는 상가임대료 및 상권내의 핵심 산업의 변화 등을 종합적으로 고려해야 한다.
Abstract
The objective of this research is to analysis the variables determining the shop's goodwill of changes by using 10,000 commercial lease cases in 25 retail trade areas in Seoul. The focus is on determining that location and economic base in the retail trade area affects the shop's goodwill. The major findings are as follows. First, the more the average retail rents and the economic base grows up, the more the goodwill of change increase. Also the manufacturing business of change in the retail trade-area, the average of retail rents, the average of shop's goodwill are shown to be statistically significant variables in estimating the goodwill of changes per 3.3㎡. It means that the cluster of the firm is empirically an important independent variable in determining the shop's goodwill. Second, the more the manufacturing business is located in the retail areas, the higher the goodwill are assessed. In summary, this study adopts the research hypothesis that economic base in the retail trade area and store of the characteristics affects on the shop's goodwill of change.
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